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土地预申请制度试行目前是败笔

2009年12月18日 15:11 来源: 南京日报 【字体:

  对于日益高涨的房价与地价,管理层也在积极开动脑筋。上海正在推行土地预申请制度,这是一种尝试与探讨,新生事物往往有待实践来检验和印证。

  所谓的土地预申请制度是规划和国土资源部门提前公示半年或全年的供地计划,信息透明,以便开发商有针对性地制定拿地方案;或者至少提前几个月公示土地出让计划和出让地块的详细信息,通过项目推荐会,实地踏勘,让开发商对地块的定位与规划方案做足研究和判断,还将综合公示土地涉及的环保、消防等多个部门的相关意见,管理部门听取各路意见,出一个合理的底价后再行招拍挂。

  管理层的初衷是通过平衡市场供求关系来平抑房价,进一步完善土地调控机制。然而两个月左右的实践,其效果又是如何呢?到底把土地招拍挂制度更合理化了吗?

  我们可以通过一块已经按照土地预申请制度摘牌的土地来看其效果。在上海远郊的朱泾镇,区域地块附近目前房价也只在6000到8000区间。此次出让的土地占地27793.3平方米,41.7亩,规划容积率仅仅1,建筑面积也就是27793.3平方米,规划和国土资源管理局拿出挂牌起始价为7505万元,即179.98万元/亩。通过上面所说的预申请流程,这块地最近已经名花有主,但地价高得离谱。最后成交价是375万元/亩,楼面价5537元/平方米。加上各项建安、配套税费等成本4000多元,房价至少要买到1万元才保本。远郊的朱泾镇今后的房价将突破万元大关。

  由此可见预申请制度下的宠儿还是面粉与面包是一个价,那么这项新生事物至少目前来看是一个败笔。

  2009年的楼市就像一匹脱了僵的野马,房价呈爆发性上涨的行情,对于日益高企的房价,我们不禁要问到底是什么原因。我觉得原因一方面是供需矛盾,另一方面还是在土地源头上。土地一级市场不断创奇迹,让那些腰缠万贯的大企业不断标新立异,创造一个又一个新地王。一处地王产生了,周边房价自然一夜之间迅速膨胀。在许多一线城市地价甚至占到整个房价的60%-70%。在今年的行情里,央企是扮演中国地王的头牌小生与花旦。价高者得,这样的招拍挂拿地模式何时了?土地获取的方式应不仅仅局限于价高者得这单一模式,价格高和方案优化等方式应同时兼顾。

  火爆的楼市行情造成了许多开发商急功近利,拿地财大气粗,不只央企,一些民企拿地价格也很高,上面说的拿这块地的就是一家来自浙江的民营企业。地价从现在来看根本赚不到钱,但是他们都预期未来有更大的涨幅。

  对目前楼市的火热我觉得要泼点冷水,随着明年土地市场供应量的增大,管理层会加强对商品房土地的供应量来平抑未来的房价,结构会有调整,不能预期值太高。

  (作者系资深财经评论人)

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