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房价高企的动力探源

2009年12月19日 01:33 来源: 21世纪经济报道 【字体:

高善文

陶冬

任志强

  2009年,房市上演了大逆转,房价从去年底的低谷触底反弹,持续飙升,在一些城市已经超过了2007年的峰值。随着房市泡沫的不断膨胀,“买不起房”再度成为民生焦点。近日,国务院常务会议提出,要“遏制部分城市房价过快上涨的势头”。

  房价上涨的情势正趋于严峻。作为关乎国计民生的支柱产业,房地产不仅联结着上下游产业的投资与生产,还关乎着居民的需求和消费。过犹不及,快速上涨的房价,已经对生产和消费领域造成伤害。展望2010年,如何把握政策的火候,在保持经济复苏的同时,从根本上扭转房市的失衡格局,将会成为相关政策所面临的艰难挑战。

  针对房市走向与政策调整的相关问题,本期本报特别邀请了中国金融40人论坛成员、安信证券首席经济学家高善文,中国金融40人论坛特邀成员、瑞士信贷第一波士顿董事总经理陶冬,华远集团董事长任志强作深入分析,是为21世纪北京圆桌第237期。

  房价反弹的驱动力

  此轮房价上升主要并不是刚性需求的释放,而是其他力量推动的资产价格泡沫化过程。

  《21世纪》:和2006-2007年相比,今年房价上涨的驱动力是什么?刚性需求和投资需求如何影响房价?

  高善文:今年房市的局面可以说是上一轮繁荣的“下半场”,和2006、2007年的泡沫有着逻辑上的紧密联系,但是驱动力不完全一样。2006、2007年的“上半场”期间,资产价格的资金驱动力主要来自贸易盈余,而今年以来的“下半场”中,资金主要来源于银行信用的大量供应。

  今年5月份之后,投机性需求开始上升,高档楼盘成交变得非常活跃,价格也开始上升。这显示此轮房价上升主要并不是刚性需求的释放,而是其它力量推动的资产价格泡沫化过程。

  此轮资产价格泡沫有两方面背景:一是实体经济产能过剩。这在2005年已经开始出现,2006、2007年从总量上进行解决,方法是将大量的过剩产能转化成出口,形成严重的国际收支失衡。随着出口受到金融危机的影响,产能过剩的老问题又凸显出来。二是出口行业在经历系统性的调整。出口企业的倒闭风潮在今年年初已基本结束,但是出口行业回归正常增长还未实现,可能还需要一段时间的休养生息。这两方面因素使得制造企业不愿扩大产能和投资,从而资金不太容易回流到实体经济。

  与此同时,为了刺激经济,银行为企业提供了大量新增贷款,企业的现金流十分充裕。由于产能过剩的消化仍需时日,资金不愿进入实体经济,来源又很充沛,所以很自然地就流入了资产市场,导致房价和股价在资金推动下不断上升,并引发许多投机性活动。

  陶冬:流动性泛滥是房市急速进入繁荣最重要的原因。尽管受到了全球金融危机的打击,但中国的银行体系仍很健康,资本金并没有受到重创。中国的银行借贷意愿强烈,宽松货币政策所产生的乘数效应远比欧美国家高。

  同时,政府对房地产市场的优惠政策,使开发商和消费者受益。在房市紧缩时期受到压抑的刚性需求,在今年初得到一次性释放。中国消费者的借贷杠杆并不高,当房市转暖时,民间的高储蓄开始流入房地产领域。

  人们对于通货膨胀预期也为已经过热的房地产市场火上浇油。泡沫永远是自我繁殖的,在资产升值预期下,越来越多的资金追逐超额利润。

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