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新政导向明确 房地产市场面临新一轮洗牌

2009年12月19日 03:44 来源: 证券时报 【字体:

  市场化手段解决需求问题

  去年下半年,国家为应对国际金融危机,采取了鼓励房地产消费的政策。其主要措施是,降低居民购买首套房和改善型住房的首付比例,同时对按揭贷款利率实行折扣优惠。此举的目的是为了启动已经沉寂一段时间的房产市场,并以此来拉动内需。到了今年,又降低了房地产商在项目开发上的自有资金比例,这样做的目的就更明显了,是要推动开发商扩大投资,增加开发强度。应该说,当时采取这样的政策是完全必要的。在投资与消费均陷入低迷状态的情况下,是需要有一个产业链比较长的行业能够率先启动,成为驱动经济的中坚力量。而此刻,从中国的实际情况来看,也确实只有房地产行业能够担当这一重任。

  现在看来,去年年底以及今年年初的那些鼓励房产消费和开发商投资的政策,是起到了相应的作用。国内房产市场自二季度起明显回升,并且在相当长的时间内维持了成交放大、价格上扬的格局。但与此同时,由于房地产开发具有一定的周期,在需求被有效激活的同时,也出现了因为前两年投资力度不足而导致的即期供应有限的现象。客观而言,正是因为新增供应有限,使得在年中前后存量房产基本被消化以后,房价开始了明显的上涨。当然,在这里一些地方不适当的做法,以及对于二套房信贷控制的不够严格等,都对房价的过快上涨起到了推波助澜的作用。而由于房价的不断上升,以至社会上买涨不买跌的追涨心理极度膨胀,在部分地方形成了一波又一波的涨价潮。显然,到这个时候,房地产行业是出现了过热,它对经济的拉动作用因为其价格的居高不下,而逐渐演变为对普通民生的干扰以及对社会日常消费的抑制,这样就决定了它面临受到政策调控的命运。

  结合国家最近陆续推出的房地产政策来看,其指向是明确的,也就是要抑制房价的过快上涨,其中的措施就包括对于购买多套房产采取倾斜的信贷政策,即提高按揭成数和贷款利率,并且增加房产转让的成本,以打击炒房。同时,提高开发商拍地时的首付资金比例,抑制地价的非理性上涨。另外,更重要的是,积极扩大房产开发,特别是增加经济适用房的建设力度,通过扩大供应来满足居民的购房需要。在前一次对房地产的调控中,有关方面采取的措施是收紧银根和地根,即以限制供应来对房地产实施降温。其结果是虽然房地产开发的景气程度是下降了,但因为缺少相应的供应,这就不但不能满足老百姓对住房的刚性需求,而且也为以后的房价大涨埋下了伏笔。显然,现在所采取的措施,是汲取了过去的经验教训,顺应了以市场化手段解决房地产问题的需求。

  有分析认为,如果这样的政策能够得到严格的执行,同时随后出台的实施细则制定得比较完善,同时可操作性也比较强,那么中国房地产行业所存在的结构性问题,就有希望比较好地得到解决。

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