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从降低房地产资金杠杆入手全面挤压资本市场泡沫

2009年12月19日 06:43 来源: 每日经济新闻 【字体:

  12月17日,财政部、国土部等5部委公布 《进一步加强土地出让收支管理的通知》。通知的要点有两条:一是地方政府必须将土地出让收支全额纳入地方基金预算管理;二是明确开发商以后拿地时,“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”,如果开发商拖欠价款,不得参与新的土地出让交易。

  这两条规定的实质是,逼迫土地财政公开透明,降低开发商的融资杠杆比例。从地根与银根同时出击高房价,这两项举措值得赞赏。中国的土地出让金在地方财政中占据越来越大的比重,当然应该纳入地方预算,向地方人大述职,而不是像以往那样在黑箱中操作大笔资金。至于后一项,不论是提高房贷首付比例,还是提高土地出让金的首付比例,主要目标都是通过增加房地产市场的支付,降低金融杠杆。

  房地产是我国的金融泡沫之源,比股市更加危险。在今年天量信贷的情况下,由于融资、再融资做大市场容量,我国的股指在狭窄的区间内徘徊。相比而言,房地产市场的调节却困难得多。首先,政府不能像发行股票一样在市场上源源不断地推出新土地与新楼盘;其次,即便推出新楼盘,远远不能满足市场上的投资需要,北京、上海等地的商品房库存就已降到警戒线以下;第三,与股市相比,房地产对地方财政的拉动作用极大,地方政府与开发商的开发热情与推出新股不可同日而语。

  在投资品种无法充分供应的情况下,替代的办法就是抬高投资品单价、提升性价比高的楼盘价格,进行或真或假的概念炒作,以增加附加值。如海景房、江景房、旅游房、低碳房等,一系列的附加值使楼盘定价节节攀升。

  房地产是核心,一头通银行,一头通股市,全面提高了投资品的估价。完整的资产高估链条基本形成:土地与房产价格提升,银行根据抵押品的市场定价发放更多的贷款,而股市投资者根据土地与房产的市场盈利给予地产股过高的估值。那些不大块拿地、不建高端住宅的房企将无法在资产泡沫中获取红利,由此造成了抢地、抢房、抢高端房现象。一旦某个投资品引发社会疯狂投资,进而撬动存款与贷款,无限度拉长融资杠杆时,最危险的泡沫也就形成了。

  宽松的信贷政策拉长了金融杠杆,给房地产泡沫火上加油。

  中国工商联住宅产业商会会长聂梅生强调 “2009年房地产资金杠杆率提高”,依据是今年国内贷款的增幅快速增加,2008年四季度增量是-10%,今年三季度到9月底是90%;定金和预售款去年4月份是-40%,2009年三季度是100%。如果以自有资金率35%为基准线,1~9月份热点城市房地产成本的资金杠杆率已从2.86倍大幅提高到6.67倍。若考虑在土地环节上存在的资金杠杆(各种形式的股权基金、分期拿地等),这意味着提高自有资金成本杠杆率将翻一番。如果年底房价继续上涨,那么自有资金相对于总价值的杠杆率在热点城市将冲到20倍以上。

  房地产的金融杠杆有可能更高。从去年开始,刺激房地产政策出台,全国各个城市对于分期缴纳土地出让价款及首付比例大幅放松,出让土地会分别签订合同,约定首付比例和分期缴纳时间,大部分是在20%~30%之间,远低于5部委通知的规定。而今年5月国务院将保障性住房和普通商品住房项目的最低自有资金比例从35%调低至20%,同样拉长了资金杠杆。

  房地产金融杠杆下降,对土地市场的价格有一定冲击,虽然今年楼市大旺,开发商不缺钱。据2009年三季报数据统计,前三季度,91家A股房地产上市公司经营活动产生的现金流量净额总额为474.28亿元,而去年同期,这一数据为-389.85亿元。但是,由于大块溢价拿地,考虑到明年开发资金,开发商的现金流并不充沛。

  控制融资杠杆,地价恢复平衡,资产品高估的源头无水,投资品泡沫自然破灭。有人说,房地产银行融资正在转向民间融资,因此此举效果不大。简单地说,如果银行这个“傻大个”不为房地产市场举哑铃,那么民间投资者就不会太起劲,充其量是茶杯里的泡沫。

  上述分析建立在地方政府与金融机构严格执行政策的基础上,如果各地阳奉阴违,银行继续把房地产开发贷款当摇钱树,则另当别论。

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