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房地产:短期调整有利长期发展

2009年12月21日 04:08 来源: 证券时报 【字体:

  12月14日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施,遏制部分城市房价过快上涨势头。

  针对这次会议,长城证券认为,信贷政策普遍预期明年上半年不会明显收紧。尽管此次会议再度强调保持政策的连续性和稳定性,但如此明确提出要抑制部分地区房价过快上涨、并提示了操作方向,超出市场预期。中投证券认为,此次会议提出的各种举措,是国务院针对近期一线城市房价上涨过快并有向二三线城市蔓延的背景下所做出的政策调整。若不加快普通住宅的供应,适当控制部分城市房价上涨过快的势头,房价的持续暴涨将给中国经济长期增长及房地产行业长期生存环境带来致命打击。中投证券认为,在2010年上半年一线城市和部分二线城市供应不足的背景下,提前适度收紧房地产调控政策,有利于行业更长远发展,能使房地产业更坚实的支持中国经济增长。长江证券(000783)认为,下半年以来,政府调控政策一直偏重供给为主,但个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年政策出台,调控的天平开始发生变化,分级调控需求端也成为现实。而此次会议则意味着政策调控将从供给主导向多重手段并举转变,加大了差别化信贷政策的执行力度。

  后续政策:短期政策环境趋紧

  中投证券认为,短期内房地产行业发展的政策环境趋紧信号非常明显,政策收紧时间早于市场预期的明年下半年甚至是明年二季度。基于以往政策的调控效果,政策出台初期,市场会出现明显调整,调整时间将是1-2个季度,随后又恢复上涨状态。但在中国经济增长基础依然薄弱、政府对房地产投资仍倚重的背景下,政策调控在短期内可能会促成市场出现调整,但不会持续较长时间,如果市场出现较长时间的低迷也不排除再度出现刺激政策。房价上涨过快的城市近期内可能会出台相关抑制房价过快上涨的举措,如加大土地供应、加强对房地产市场的监管,对惜售捂盘行为采取有效措施控制房价过快上涨等措施。长城证券预计首付比例可能提至3-4成,贷款利率在7折到1.1倍之间,但具体实施情况还待后续细则出台,或观测银行在明年1月份的实施办法。

  行业影响:中短期影响有限

  国泰君安认为,房地产行业和板块短中期受负面影响有限。首先,目前地产行业最有利的发展方向,是通过房价平稳来保持成交量平稳和持续、减轻政策面出于民生考虑的调控压力,此次会议有利于行业朝该方向发展。其次,主流地产公司2009、2010年保持40%的业绩高增长已基本锁定胜局,即使2010年房价零增长甚至略下降,并不影响地产公司2010、2011年利润保持30%以上高增长。而从目前宏观经济和地产行业所处阶段看,政策的实际拐点还未看到。

  民族证券认为,虽然受政策面调整影响,近期房地产板块连续下挫,但关键影响因素没有根本改变。首先,国家对房地产市场的根本定调没有改变;其次,房地产板块业绩增长预期没有改变,预计主要地产公司2010年净利润增长均在30%以上,房地产板块也是目前业绩确定性最高的行业之一。此外,房地产市场供需矛盾和温和通胀预期也都没有改变。历史数据表明,通胀率和房地产投资及房地产价格指数呈明显正相关,因此房地产价格坚挺的预期也没有改变。中投证券认为,在当前中国经济增长基础依然薄弱,外围经济复苏缓慢,居民收入增长需要时间,行业政策环境趋紧的高房价背景下,主要城市的购房意愿将被削弱的可能性加大,短期内房价上涨空间有限。

  投资机会:分歧较大

  对房地产板块的投资机会,业内分歧较大。长城证券和长江证券较为谨慎。长江证券认为,定点打击部分城市高房价与中国二线大都市化机会到来并不矛盾,而抑制过快增长的投资投机性需求,应有助于明年整体地产股行情平稳发展。长江证券认为,进入2010年后,趋势投资的机会减少,而自下而上的投资将成为必要选择。如果行业估值得到调整,明年地产股票仍存在不小机会,这将是和2008年完全不同的投资年度。由于年底至明年一季度,整体行业氛围仍处于高压状态,我们对股票走势仍相对谨慎,特别建议回避融资驱动的二、三线地产公司。一旦资本市场融资受阻,估值重新调整将成为一种必然。长城证券认为,虽然政策不会收得太紧以至于改变行业运行趋势,但市场仍需时间来接受逐步释放的利空消息。管理层此次政策表态,不仅出于防范银行信贷风险的考虑,也是对舆论压力的一种安抚。如果明年一季度政策没有起到抑制房价快速上涨的目的,涉及“高房价、宽信贷”等敏感话题的媒体报道仍层出不穷,或许将有更严厉的政策出台。因此建议短期内对板块持适度谨慎。

  而国泰君安、中投和民族证券则较乐观。国泰君安认为,中央对行业的评判,针对的是房价短期确实上涨过快的一线城市,二三线城市政策压力较小,对房地产行业维持“超配”建议。如果一二线主流地产公司股价有适度回调,2010年PE估值在15-17倍之间,建议投资者买入。民族证券对房地产行业维持“推荐”评级,在板块震荡调整中,建议关注业绩增长明确且市盈率较低的一线地产蓝筹,比如万科A(000002)保利地产(600048)。中投证券认为,影响行业中长期发展的城市化、城镇户籍问题、人口红利、人民币在较长时期内仍存在升值空间、中国经济仍处较高增长水平等支持行业发展的根本因素仍未改变,依然看好行业中长期的发展。

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