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时评:谨防商品房价格成为“惊群之马”

2009年12月21日 09:58 来源: 中国经济导报 【字体:

  如果以春节作为一个年份的记忆节点,那么这个牛年中国房地产市场的定语可能就是一个“涨”字。按照国家统计局的全国房地产开发景气指数来看,以今年二三月份为谷底,一直到11月,这项反映房地产市场活力状况的数据始终呈上扬走势。和宏观经济发展态势一致,从去年到今年,房地产市场也画出了一道漂亮的“U”形曲线。

  把这样的行情还原为最直观的感受,就是房价的持续上涨。无论是新建住宅还是二手住宅,在国家监测范围内的几十座城市中,绝大多数地方的房价都是上涨的。从今年前11个月全国商品房的销售面积和销售额增长情况来看,销售额增速高达86.8%,远高于面积增速的53%,数字的差距也再次验证了房价正在以较大幅度持续上涨的事实。

  房价上涨必然会让许多消费者感到压力,这是人之常情,谁买东西不希望价格便宜些呢?何况是房子这样一个“大件”。但是如果把房价问题放置到宏观经济的坐标体系里来看,就不能单凭个人好恶了,而是需要更加理性的分析与判断。

  房价的上涨,离不开经济景气这一宏观背景。今年以来,中国经济在全球普遍唱衰的环境下可谓“一枝独秀”。面对历史罕见的国际金融危机的严重冲击以及自然灾害等挑战,我们通过一揽子计划成功较快扭转了经济增速下滑的势头,回升向好趋势不断巩固,保增长、调结构、促改革、惠民生取得了明显成效。应该说,正是这样的发展态势,给了房地产市场以足够的信心和动力,使之保持了良好的上升势头。作为宏观经济的重要“晴雨表”,房价准确反映了宏观经济的态势。

  今年以来的经济向好,更多是源于内在发展动力,城市化和城乡统筹的不断提速,正是其中重要一环。这就意味着,房地产市场面临着不断增加的刚性需求,这其中既包括大批新进入到城市的居民所产生的源源不断的购房意愿,也包括许多居民对原有住房“升级换代”的需要。前不久,天津市发展改革委的有关人士就说,仅天津一地,从2006年到2010年,就会有110万人从农村人变成城市人,天津的城镇与住房等基础设施建设,面临巨大的开拓空间。摩根士丹利亚洲区主席史蒂芬·罗奇最近也预计,中国每年会有1500万至2000万人口从农村迁移到城市,促使房地产需求增加,而这属于“结构性变化”。在他看来,房地产建筑活动的增加应该满足这部分需求,每一年的房价都将取决于新增供给和新增需求是否平衡。看来,在供求这一市场基本规律作用下,房地产市场的供不应求,最终决定了房价上涨这一必然结果。

  房价上涨既然是规律使然,为何又要进行调控?这是因为,房价上涨如果“过快”,就会给宏观经济的全局带来隐忧。目前来看,房地产市场依然存在着几个较为关键的问题,需要及时加以解决。

  首先就是我们的房地产市场中存在着明显的结构性缺陷,即商品房比重过大,保障性住房不足。这就必然会导致一部分原本应该由保障性住房来解决需要的人群,转而无奈地选择自主购房,结果就是商品房供不应求,价格节节攀升,消费者负担不断增大,购买力吃紧。时间长了,社会不满之声就会四起。而且,从消费角度看,也必然对其他的消费行为产生挤出效应。对于长期扩大消费来讲,这将是一种严重打击。

  其次则是市场对于商品房的需求里出现了泡沫。当经济向好的态势日益明朗之际,消费者的信心和预期就会呈现出更加积极的一面来。由此产生的结果就是,在满足居住基本需求以外,商品房买卖的投机属性会逐渐增加。这也可以看作是在经济低迷时期较为宽松的货币政策所带来的一种“副作用”。央行最近的一份问卷调查也支持了这一判断。根据央行公布的2009年第四季度全国城镇储户、企业家、银行家调查问卷综述显示,四季度宏观经济热度指数自今年一季度达到谷底后连续第三个季度回升,居民投资意愿不断攀升,对房价上涨预期强烈。在居民理财的取向里,“投资”意愿已经快速升至和“储蓄”持平的40%多。相比而言,“消费”

  意愿只占到十几个百分点。而从居民投资方式看,房地产、基金和理财产品、股票分列前三位。

  结构失衡,会让房价畸高。信心过度膨胀,会把房地产泡沫推向危险。正因如此,国家的宏观调控之手才会果断“伸出”。日前召开的国务院常务会议,提出了完善促进房地产市场健康发展的政策措施,重点是在保持政策连续性和稳定性的同时,加快保障性住房建设,加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头。调结构,稳预期,所谓“国四条”的题中之意,正在于此。

  对于当前我国房地产市场的调控,犹如草场牧马,最重要是驾驭得当。需要提醒的是,我们在勒紧缰绳的时候,亦需防范“惊群”的可能。目前来看,几十个城市中,以北京、上海等城市为代表的商品房价格已经处于高位,对其是保持现状还是坚决打压,抑或继续放任上涨,不仅关系到这几个地方的住房民生,更会给众多二三线城市带去信号。如何准确判断,精确拿捏,无疑是给决策者的重大考量。(沈 强)

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