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楼市组合拳打败高房价? 业界人士称立竿未必见影

2009年12月21日 10:11 来源: 中国新闻网 【字体:

  众多苦于买不起房的市民们似乎又看到希望。面对“疯狂”的楼市,监管层近期集中发力:先是12月9日决定将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年;紧接着14日召开的国务院常务会议明确要求“遏制部分城市房价过快上涨的势头”,并提出适当增加中低价位、中小套型商品房等四项调控措施;12月17日,财政部、国土部等五部委又联合出台通知,明确开发商以后拿地时,“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。

  一时间楼市仿佛“山雨欲来风满楼”。那么明年的楼市会重回2008年的冰点吗?对此,不少市民备感振奋,认为政府要对房地产动“真格”了,房价下跌只是时间问题;而业界人士则大多称影响难免,但指望房价就此大降不可能。

  市民欢呼:房价泡沫终于破灭有望

  距离2010年只剩不到两周的时间了,房产中介小刘最近忙得团团转,抓紧办理上个月达成交易的房产过户手续。

  催促小刘加快步伐的,是12月9日国务院发布的政策:个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。如果不抓紧,小刘中介的这套房子可能面临5.5%的交易成本增加。

  营业税“2扩5”被认为是抑制短期炒房行为。其实,这个月来,中央政府关于调控楼市的举措不止这一项。

  12月14日,国务院常务工作会议提出,“增加普通商品房供应,适当增加中低价位、中小套型商品房和公共租赁房的用地供应,提高土地供应和使用效率。在保证质量的前提下,加快普通商品房建设”。其中,最引起市场关注的是,本次会议态度鲜明地从“抑制投机性购房”到“加强市场监管,稳定市场预期,遏制房价过快上涨”,力度明显加大。

  紧接着的12月17日,财政部、国土部等五部委又联合出台通知,明确开发商以后拿地时,“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款,不得参与新的土地出让交易。这被认为是在14日的国务院常务会议后,推出的第一个具体调控措施。

  “看来政府要对楼市动‘真格’的了。”厦门市民曾先生为此备感振奋。在他看来,政策“组合拳”紧锣密鼓地出台,说明高层对房地产的过度投机、过高的房价对经济健康的危害已提升到非常重要的地位。这也意味着从2008年底开始的鼓励、促进房地产发展的政策已经被目前的调控政策取代。

  “凡是泡沫,迟早都会破灭。”曾先生预测,房价的大跌其实是必然,面对目前高得离谱的房价,不管政策调控不调控,房价都会下跌,只是时间问题。政府近日出台“楼市新政”只是提供了一个借口。

  不过,市民王先生的看法有些不同,他说,很多人听闻“遏制”二字,便联想到房价下跌,其实,“遏制房价上涨”与“打压楼市”并不是同义词。

  “高房价能否被遏制要看后续是否有硬措施出台。”王先生认为:虽然新政策的出台有助于遏制房价过快上涨的势头,但效果如何还要看是 “真打”还是 “假打”。“2005年开始的调控政策,越调越高,根子在于一些权力部门已被利益集团绑架,凡是调控房价的政策,从来都是不执行;凡是推动房价的,都会过度执行!”

  业者摇头:两大因素力挺明年房价

  那么明年的楼市是重回2008年的冰点,还是会接着上涨呢?对此,接受记者采访的厦门业界人士大多摇摇头表示:影响难免,但指望大降是不可能的。

  “供需矛盾加上开发成本居高不下,两大因素将使厦门明年的房价依然保持坚挺。”立丹行机构副总裁陈祖勤向记者分析说:今年楼市的复苏出乎业界意料,开发商开工量偏低导致楼市供不应求。“按正常行情,厦门每年楼市的消化量为250万至300万平方米,而今年就消化了460万平方米左右,目前全市库存量只有70万至80万平方米,供应量明显不足。”陈祖勤说:明年若是能供应250万平方米,供需将可维持平衡,但在上半年这一矛盾解决不了。”

  “另外,土地成本占了开发商总成本的很大比例,但从今年厦门土地拍卖来看,成交价依然火热。”陈祖勤表示:在土地成本的压力之下,开发商降价空间有限。“而且今年楼市的火爆使开发商资金充裕,像今年第一季度为缓解资金压力而降价的可能性不大。”

  “虽然明年上半年楼市调控政策还会陆续出台,但整体力度应不会太大。”陈祖勤认为:在明年的经济增长仍不乐观的背景下,经济增长还得依赖投资,国家仍将保持适度宽松的货币政策,其中房地产投资就是一个方向。

  具体就营业税的“2扩5”新规而言,陈祖勤说,目前厦门的存量二手房约有七成超过了5年期限。从岛内来看,由于一手房供应量不足,二手房成交量已与一手房持平,未来岛内楼市将以二手房为主。因此营业税政策的变动,虽然增加炒房的成本,但对于刚性需求则影响不大。“至于地价款首付五成、一年内缴清的新措施,在厦门早已实行,开发商们已经习惯了这一游戏规则。”

  “一手房难降价,二手房的价格自然会坚挺。”浦厦房产总经理叶新华告诉记者,他日前参加了一个业内聚会,开发商与中介商的总体态度谨慎乐观。

  接受采访的过程中,叶新华接了一位房主的电话,房价从原来的100万元降到96万元。叶新华认为,营业税政策的变动,已使二手房市场逐渐进入观望期,这个月的交易量估计下降了一两成,预计渐浓的观望氛围将持续至明年第一季度。但由于开发商资金充裕,如撑到明年第二季度房价还不下降的话,成交量就可能再度释放。

  据叶新华估算,首次置业的80后年轻人目前已占厦门购房群体的约四成,说明厦门市民普通自住房的需求量不小。而厦门作为在海西生活和工作首选城市,外地购房者络绎不绝。两方面刚性购房需求的存在,使得好地段、好品质的二手房更不大可能降价。

  后市悬疑:房贷政策会否收紧?

  在楼市“组合拳”接踵而至之后,外界预测,下一步即将收紧的可能就是房贷政策了,这也被市场视为对楼市打击力度最大的一记重拳。

  “目前业内的确有这样的传闻,房贷首付比例明年要上调、7折利率优惠不再实行、二套房贷界定标准从严。”叶新华表示:若果真如此,二手房市场就要受波及。

  对此,记者昨日咨询了厦门多位银行业人士,但相关人士均以这个话题过度敏感为由,不愿作出分析。不过,早些时候厦门银监局人士接听市长热线时表示,目前厦门的房地产贷款(包括开发贷款、个人住房贷款)占银行贷款总额的比例较高,接近31%,这一比例是全国平均水平的两倍。个人房贷总额已经连续7个月直线上升,虽然资产质量较好,贷款不良率只有0.67%,但由于房价不断上涨,房地产信贷风险不能不引起注意。

  一位股份制银行个贷人士称,总体看房贷对银行来说还是重要资产,为应对明年的房贷压力,银行可能会通过业务创新争取更多的客户资源。例如在外地,已有银行设计出置换式个人住房贷款计划,对已经用自筹资金全额付款购买商品住房并取得房产证的自然人客户发放贷款,用于清偿购房时客户的非银行贷款类债务。该业务为购房时没有办理住房按揭贷款的客户设计,一手房和二手房客户均可申办,并可享受个人住房按揭贷款的同等优惠条件,贷款金额最高不超过抵押物价值的70%。

  其实,厦门已有不少银行推出了房贷创新业务,比如一定期限内可以先还利息再还本金,从而减轻按揭月供压力,这样做都是银行要在规则允许的范围内,灵活地给予客户方便,达到保持、扩大客户源的目的。

  “只要开发商的产品适销对路,不必担心银行的信贷支持。”新景地集团总经理许奎南认为,银行也是企业,地产商的产品只要能得到市场认可,银行不会看着蛋糕不咬。

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