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遏制房价过快上涨关键是分层次调控需求

2009年12月22日 02:53 来源: 金融时报 【字体:

  12月9日的国务院常务会议决定将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,五天后又提出“国四条”。这些紧锣密鼓的政策直接针对今年以来房价的过快上涨,体现了党中央、国务院的高瞻远瞩,凸显了调控任务的紧迫性。

  遏制房价过快上涨需多管齐下,但重点应在调控需求。这是因为,房价过快上涨在很大程度上是“需求拉上型”的。这是由商品房的特性决定的。经济理论表明,如果某种资产具备三个性质,则它的价格不可能长期过分偏离其成本或基本价值:一是具有无限供给弹性;二是基本价值确定无疑;三是未来时刻存在终端价格约束。商品房恰恰不能满足以上任一条件。

  首先,商品房供应具有稀缺性。虽然在一些国家和地区,如加拿大,由于人少地多,房价可能更多取决于供给,但一般来说,大部分国家和地区一定时期内适宜开发利用的土地都很有限,所以需求才是决定房价更重要的因素。特别是,中心城市、中心区域的可开发利用土地非但有限,而且不可替代。这时,无疑是需求对价格起决定作用。所以,昂贵市中心是城市化的必然,如纽约曼哈顿、伦敦西街、东京银座、莫斯科奥斯托任卡街,无不寸土寸金。

  其次,商品房兼具消费与投资(投机)两种属性。商品房如果作为一种投资(投机)资产,它的价格就主要不是由地价、建筑成本等决定的,而是取决于未来现金流收入的贴现。从理论上讲,只要能加价转售,需求就是无限的。这与普通商品如汽车、鸡蛋不同。在这里,成本不是重点,“捂房”等扰乱市场行为也非关键,要害在于需求拉动。有人认为,高房价主要是城市土地“招拍卖”制度造成的。但高地价的根本原因在于房地产商预期房子建成后能卖高价,根子还在市场需求上。所以,将房价过快上涨主要归因于地价上涨、地方政府“土地财政”以及开发商行为的观点,未抓住问题实质,也容易将调控重点引入歧途。

  由于以上两个原因,哪怕是少量的投资(投机)性购房需求也会形成“星星之火,可以燎原”之势。如果不针对投资(投机)性购房进行有效调控,即使投资(投机)性购房不占主导或者仅在个别地区出现,商品房价格迟早也会全面上涨。如果不能保证房地产市场是一个以消费为主导的市场,那么房地产市场就会被投资(投机)主导,房价自然就会炒翻天。

  现在,大家都想抑制房地产商暴利。实际上,最有效的方法是遏制投资投机性需求。我国房价的近两次普遍上涨,都源于投资(投机)需求。2007年中国37个城市的房价租金比例在230-290倍之间,远超过国际上的100-120倍。这表明,很多购房者购买二套以上商品房的目的不在于出租,而在于转手赚取差价。今年1-10月全国商品房销售面积48900万平方米,是近年来最火爆时的1.36倍。在投资(投机)性购房需求导致的涨价效应带动下(以及在通胀预期导致的保值需求推动下),自住性购房需求也大量提前释放,支撑了房价快速上涨。今年以来频频出现的“地王”现象,正表明开发商对房地产市场的良好预期,而他们的预期无疑建立在购房者需求的基础上。所以,在此次二手房转让营业税征免时限修改之前,我国房地产市场已呈现加速上涨趋势,并显露出恶性循环迹象,即大家都预计房价继续上涨,于是踊跃购房,这又刺激了房价的进一步上涨,形成了螺旋上涨局面。调控任务已经非常紧迫。

  调控房价过快上涨重在调控需求,关键在于需求的分层次调控。这是因为,购房需求本身是分层次的:既有保障性住房和普通商品房的需求,也有中高档商品房和奢侈商品房的需求;既有自住性购房需求,也有投资投机性购房需求。所以相应地,对房地产市场的需求调控也要分层次进行。

  首先,需求调控应主要针对中高档商品房的投资投机购房需求,只有这样,才能做到既“对症下药”又“不伤无辜”。我国近年来对房地产市场的调控事实也是如此:一旦针对二套房进行严格调控,房价就开始下降;一旦二套房政策执行不力,房价就开始抬头。

  房地产市场需求调控的政策组合,通常包括信贷政策、税收政策、外资流入限制、金融监管、房地产市场秩序监管等措施。根据国际经验和我国实践,以下措施行之有效。信贷政策方面:一是提高二套以上商品房的首付与贷款利率,缩短贷款期限,大幅提高大面积、高单价二套以上商品房的首付与贷款利率,缩短贷款期限;二是改变以商品房市场交易价格作为贷款依据的方法,禁止加按揭;三是禁止银行向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款;四是严格审查贷款人的条件。税收政策方面:一是提高二手房交易环节的营业税,缩短征免年限;二是征收二手房交易环节的所得税;三是在持有环节推出物业税或不动产税。鉴于推出物业税或不动产税等税收政策牵涉复杂,可考虑对大面积、高单价二套以上商品房或者对房价上涨过快的部分地区,先行试点。外资流入限制方面:限制境外人员的投资投机性购房。金融监管方面:根据房地产市场价格的变化,使用逆周期系数调整拨备或资本充足率要求。市场秩序监管方面:一是加强房地产市场监测,整顿市场秩序;二是通过信息公开、加大处罚等方式,规范“缴纳诚意金”、“卖号”、“捂房”等商品房预售行为;三是通过小地块出让、熟地出让等方式,缩短开发周期,减少囤地行为。

  其次,对于保障性住房和普通商品房的需求调控,重在通过增加供给的方式去满足需求。对于奢侈商品房的需求调控,重在通过税收等方式大幅增加购房者保有房屋的成本,以减少此类需求。

  最后,无论是舆论和政策都不宜过分强调房地产消费,以及房地产对经济的拉动作用。一直以来,房地产对经济的拉动作用被过度强调。但拉动作用是有条件的,过犹不及,房价过快上涨只会削弱经济发展的潜力和动力。一个大国的经济发展怎能让某个行业“绑架”?

  (作者为中国人民银行沈阳分行行长、博士生导师,本报专家组成员)

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