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遏制房价过快上涨 地产结构调整须把握好三原则

2009年12月22日 10:50 来源: 中国经济时报 【字体:

  中央经济工作会议明确“调结构”是我国明年宏观经济政策的重点,转变经济发展方式刻不容缓。近日国务院连续召开会议,明确要遏制部分城市房价过快上涨的势头,并出台了一系列政策。

  事实上,中央早就认识到房地产市场存在的结构性失衡问题,自2003年以来就开始实行严厉的宏观调控政策,相继出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》等一系列政策,2008年11月为应对国际金融危机的冲击,住建部提出三年内要新增总投资约9000亿元,用于廉租房、经济适用房和棚户区改造。然而,住房市场的供应结构并没有得到根本的改善,2009年下半年房价反而还出现了始料不及的快速上涨,地王频现,“面粉贵过面包”的现象再度频频上演。

  那么,进入2010年,如何准确把握国际、国内宏观经济形势和房地产市场的运行态势,积极稳妥地推进房地产结构调整?中央一系列政策能否得到有效落实,并真正奏效?笔者认为,必须着力解决好以下三个问题:

  一、房地产市场结构的调整要避免“雷声大、雨点小”

  中国房地产市场最突出的问题是出现了严重的结构性失衡,保障类住房供不应求,廉租房的实物配租量明显不足,低收入家庭根本就买不起经济适用房,“夹心层”住房问题突出,限价房政策的初衷主要是解决这一群体的问题,但限价房的供应量也远不能满足市场的需求。近几年来各级政府在保障性住房的建设力度上逐年加大,但正是由于房价上涨过快,住房困难已经从低收入家庭扩散到中等甚至中高收入家庭,“夹心层”越来越多,政府的政策性住房建设和供给结构调整的力度似乎总赶不上市场现实需求的变化。同时,还导致管理难度和行政成本越来越大,不同时期建设的保障性住房在定价机制上出现扭曲,政策性住房成为一些人套利的工具,政府本意是通过政策性住房建设体现公平正义,但实际结果是加剧了分配不公,住房问题所带来的利益格局越来越复杂。

  究其原因,从根本上讲,在目前经济增长方式下,地方政府缺乏调整住房供给结构的内在动力,反而出于财政增收的目的,客观上有推高房价和地价的本能冲动。因为增加经济适用房的建设必然会减少地方政府的土地出让收入,而廉租房则需要地方财政掏出“真金白银”。地方政府也往往以拆迁困难等种种理由延缓廉租房建设,一些地方还出现了在套取中央转移支付资金后,廉租房“空转”的现象。

  笔者认为,不从根本上改革和完善土地使用制度,规范政府行为,就很难改变当前“地价涨推动房价涨,房价涨又导致征地、拆迁成本加大,并进一步推动地价上涨”的怪圈。没有长期相对稳定的商品房价格形成机制,政策性住房的建设就永远会是一个“无底洞”。

  建议尽快完善基于公共财政的长期稳定的保障性住房资金来源保障机制,建立责权对等的中央与地方间转移支付制度。

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