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不应让房地产成为地方政府的“名利潮

2009年12月23日 15:40 来源: 东方早报 【字体:

  一位足球裁判把双方球员叫到球场中央,让他们掷硬币挑选场地,结果掷了几遍都没分出结果。于是裁判把硬币捡起一看,原来AB两面都是同样图案。

  这就是中国房地产眼下的真实写照。硬币的A面本该属于商品房市场,硬币的B面本该属于保障性住房,但因地方政府在土地财政和惠及民生二者面前难舍其一,所以在大多数时候只好左右对敲充当“上帝之手”,打起哪一方都不得罪的“太极”。用一句通俗的话形容:开发商屡屡被政府当作“救火队”,何以扑灭高房价?也正是这几年“时保时弃”的角色转换,锤炼出开发商坚实的神经,让房价跨过了一个个令人心惊肉跳的临界点,成了中国最难预测的“赌盘”。

  为什么很多地方政府不敢站出来反对高房价?甚至有些城市还帮开发商拉纤保媒?首先是长期的体制性问题没得到解决。在我国大部分城市,住房和城乡建设是在一个屋檐下的机构。在主管市长手里,手心是开发商,手背是建筑商。如果开发商没了开发项目,建筑商就没了饭碗。从这几十年一贯制的行业分工看,哪位主管市长也不会傻到把这“两本账”分开来算。况且谁也不希望自己的治下出现“烂尾楼”现象。

  可以说,在海量的城市建设和开发任务面前,开发商一方面对上游影响着规划、土地、原材料供应;另一方面对下游主导着建筑和装饰市场。如果房价高了,税收多了,带动行业广了,没一座城市的政府是不欢迎的。这也就是许多地方政府对调控房价态度暧昧的主因。更关键的是,这种“建”与“住”的体制交叉,很难让哪个地方政府从“左口袋”把房地产利润和税收掏到低收入人群的“右口袋”。

  其次是土地虽然实行了市场化拍卖制度,且在各地也设置了土地储备交易中心,但重大的土地交易行为,不可能没有地方领导的“影子”。况且地方政府也明白,“地王”永远不会像“大白菜”、“香蕉”那样烂在地头。而土地垄断性的上涨,自然也会给房价上涨推波助澜。二者这种水涨船高的关系,验证了大多数地方政府都无法脱下“土地爷”这身衣钵。从大趋势看,只要土地还崇拜,房价就难预期。

  第三是地方政府更善于利用城市化的推进速度,向大城市郊区和卫星城伸出另一只“要地价”、“要房价”的“上帝之手”。这几年,老城区的开发虽然已是强弩之末,但履新的土地却成全了一任任“市长”充当“招商局长”的活跃身影。而许多开发商当上“座上宾”后,自然心照不宣地去代政府打理一些诸如土地整理费、拆迁费等。如此下来,房价的上涨部分自然会分摊到老百姓头上。

  更何况,每一届地方政府都非常清楚一个“铁律”:税收是国家的,利润是企业的,只有土地才是地方政府自己的。在这样的周而复始下,房地产实际上成了一个巨大的“名利场”。政府一只手想通过房地产搞城建、惠民生,可谓“名”;另一只手又想通过房地产扩投资、拉内需,可谓“利”。从这个长期积弊看,高房价的始作俑者,并不是单纯的市场投机,更多是地方政府在处理这个问题上的投机性。

  眼下,要解决高房价不断蔓延的问题。首先应由中央改革用于公共租赁房、廉租房、经济适用房的供地模式、建造模式和分配模式,垂直管理上述土地和房源。可行的办法就是由国家或大区成立类似“中央或大区住房保障管理局”的机构,与公积金管理机构合并组成住房银行,形成对保障性住房的统一土地采购、开发和资源分配。尽量不让地方政府沾上用于保障性住房的建设资金和开发土地,并引入更多“第三方机构”参与保障性住房的分配和退出,减少地方政府在住房问题上的投机性。

  而地方政府的责任和职能,就是要按照中央下达的住房保障开发计划提供土地,划出低收入人群的住房保障准入标准和退出机制,指定监理机构验收保障性住房的质量,回到政府的“本位”上来。

  明年4月2日,是邓小平同志发表“房改讲话”30周年。如果把1980年到2010年作为房地产市场化改革的“上半场”的话,那么从明年开始,有必要将房改的“后三十年”作为我国大力开展住房保障的“下半场”。应真正从体制性而非政策性上解决房地产资源分配不公、不均衡的问题,从制度上切断地方政府与开发商的“对敲通道”,阻隔高房价的野蛮成长基因。

  (作者系中国房地产研究会研究部主任)

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