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易宪容:楼市政策调整能否遏制高房价?

2009年12月23日 15:48 来源: 上海商报 【字体:

  最近中央密集出台信贷、税收、土地等一系列房地产宏观调控政策,这是房地产开发商及市场没有预料到的。因为,在12月初中央经济工作会议的公告中,对房地产市场基本上没有多少信息,只是强调房地产市场政策的连续性。但是,中央政府对房地产市场的政策为什么突然会出现这样大的转变呢?估计是与迪拜危机突然爆发有关。试想,无论是从房地产价格上涨幅度,还是市场的国际化程度来说,中国一线城市的房价远远高于迪拜,迪拜都会出现危机,中国岂不能?在这样的情况下,如果不对中国房地产市场有足够的警惕,任由房地产泡沫吹大,中国房地产市场所面对的风险肯定会很大。这就是迪拜危机爆发之后,中央政府立即对房地产市场采取一系列宏观调控政策的根本原因所在。

  先是国务院12月9日宣布“住房营业税优惠政策”调整,随后是12月14日“国四条”出台,以及12月17日财政部等五部委出手打击开发商囤地。从这些政策连续出台的情况来看,如果市场房价还会上涨,住房营业税优惠的调整,所起到作用并不会太大。因为,在房价上涨情况下,卖房者会把增加的税收转移到购买者手上。住房营业税优惠的调整,只有在房价下跌的情况下才能起到遏制高房价的作用。所以,当这项政策出台后,市场的反映是促使二手房市场购房者尽早成交,从而出现北京等二手房市场海量成交情况。

  至于“国四条”的出台,尽管是一个综合性的决议,分别从增加中低价位的住房供给、强调自住消费、加强保障性住房投入及房地产市场监管上入手来遏制高房价。对比以往关于房地产调控的文件,这个文件最有新意的地方是直指高房价。这是以往的文件没有出现的字眼。但是,其政策内容让市场还是以为政府不会对房地产市场没有太大的调整。因为,在房地产投资与消费不进行严格区分的时候,如果以投资为主导的市场,住房市场增加供给再大,都无济无事,投资者同样可以炒作中小套型的住房。而保障性住房的增加,所涉及的占比人群很小。特别是在这个文件中仍然保持所谓“改善性住房”,更是让投资者松一口气,认为政府的房地产政策,对于当前高房价不会动真格的。试想,购买一套住房都可以用作投资,购买二套住房岂能不用作投资?只要允许房地产投资,特别是允许投资者享受购买住房的优惠政策,投资者岂能不千方百计地进入房地产市场?而投资者盛行的市场,遏制高房价只能是一句空话。所以,“国四条”出台之后,市场的反映认为地方政府仍然有机会保房价上涨。但是,12月17日财政部等五部委出手打击开发商囤地炒地的政策出台,则是对房地产开发商当头一棒。因为,该政策将开发商拿地的首付款比例提高至五成,且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。看上去该政策的出台仅是增加了房地产开发商的营运成本和资金压力、减小房地产商囤地的机率及增长住房供应,但是最为核心的问题是让房地产开发商承担购买土地时的风险。

  因为,近来的各地之所以会一而再、再而三地把土地的价格推高,一方面在于房地产开发商预期各地的房价会进一步上涨,另一方面在于房地产商竞拍土地所承担的风险很小。当他们以更高的价格拍卖到土地时,房地产开发商往往会与地方政府合谋。房价上涨,土地价格也上涨,房地产开发商购买土地时就不在乎高价了;如果房价下跌,竞拍所获得的土地不仅可能收不回成本,而且还面临着企业破产的危险,在这种情况下,房地产开发商把土地还给地方政府,也不需要承担一点风险。但是,五部委的文件出台,对房地产开发商进入土地市场有严格的资金约束,不仅资金实力不足的企业不能进入该市场,“空手套白狼”不容易,而且进入土地市场要承担风险。面对房地产市场巨大的不确定性或高风险,五部委的政策会完全改变房地产商对住房市场的风险预期,同时,让购买的土地尽快成为住房进入市场,增加住房供给。这些对房地产市场的影响是巨大的。

  更为重要的是,市场真正看到政府遏制高房价的决心,从而导致房地产上市公司的股价快速下跌。因为,在市场看来,为了遏制高房价,政府能够从土地市场入手,也能够从信贷政策及税收政策上入手。无论是优惠利率的弹性或调整、个人住房信贷市场准入从严,还是公平公正的物业税的推出,对房地产市场的影响都更为有效。而这些政策都有成熟的研究,政策的推出并不困难。因此,政府要遏制高房价,关于信贷政策及税收政策调整也是必然。只不过,政府在寻求合适的时机。

  总之,从上述政策调整与变化的情况来看,已经透露出政府遏制高房价的决心,相应的宏观调控手段会陆续出台,特别是个人信贷政策及住房税收政策都会有所调整,对房地产的消费与投资严格区分。如果这样将改变房地产市场预期、遏制投资投机性需求、提高房地产开发商资金门槛。能打击炒地、囤地、囤房行为,影响市场供求关系。在这种情况下,高房价才可能得到遏制。但实际效果如何还有待观察,还有待个人住房按揭信贷政策真正能够做到把房地产投资与消费严格区分,并对住房投机炒作者严格限制。这才是当前遏制高房价的核心所在。(作者系中国社科院金融研究所研究员)

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