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专家:详解人民币升值利好房地产与金融业原因

2009年12月23日 16:56 来源: 新华网 【字体:

  本文原载于2007年12月16日新华网

  人民币升值利好房地产与金融业,这句话虽然在市场上广为流传,但是大多数投资者对其中的作用机制并不十分明确。近期房地产类和金融类上市公司在资本市场上屡遭打压,使投资者更是对此有些不明就里。目前,比较流行的解释有两种,一种是货币升值利好房地产和金融业是普遍存在的国际经验;二是货币升值后房地产和金融

  业的外币价值增加,这会吸引境外资本收购房地产和金融资本,而这些产业资本的本币价值也将因国际资本的收购水涨船高。

  对于认真的投资者,这两种解释都不能令人满意,因为没能解释货币升值利好房地产与金融业的因果关系链条。在没有弄清具体作用机制的前提下,国际经验的证据显然说服力不足,中国有数不清的例子都和国际经验大相径庭,中国经济独一无二的增长模式就是最典型的例子。境外资本青睐房地产与金融业,也需要理由,人民币升值以后坐享汇率变动收益是个理由,但这个理由并不充分。人民币对美元升值,外资只要是把美元兑换成了人民币标注的资产,无论是地产和金融,或者是银行存款、债券、其他产业投资,只要美元换成了人民币资产就能够分享人民币对美元汇率变动的收益。之所以外资在众多人民币资产中更加青睐房地产和金融业,所看重的显然并非汇率变动收益,还需要有其他更重要的原因支撑房地产和金融业相对于其他人民币资产的比较优势。

  解释货币升值如何利好房地产与金融业,我们需要明确其中的因果关系链条,需要来自经济基本面的解释。为了绕开经济学术语,以下我们通过一个极端的例子说明其中的因果关系。例子虽然极端,但更有利于理解问题。

  货币升值与房产偏好

  让我们假定有这么一个家庭。家庭总收入1600元,支出只有两种,一是租房花去800元,二是商场购物800元。住房消费与商场购物消费的一个关键区别在于,住房消费只能由本国提供,不能借外国的房子住;但是商场购物可以是本国商品,也可以是外国商品。在国际商品套利的作用下,无论是本国商品还是外国商品,本国商场里面的商品与国际市场上同类商品价格相同,如果人民币兑美元汇率是8∶1,800元人民币在国内购买的商品等价于100美元在国际市场上购买的商品。这时候,我们假定人民币兑美元升值一倍,从8∶1升值到了4∶1。对于这个家庭而言,同样是1600元的收入,但是购买力发生了变化,可以用800元租原来的房子,另外800元现在变成了200美元,可以购买两倍于货币升值前的商场商品,家庭收入的实际购买力因为货币升值而提高了很多。面对购买力的提升,家庭的选择往往不是增加一倍商场购物消费,而是在提高商场消费的同时,把多出的一部分钱用于换租更大更好的房子。还是1600元的收入,货币升值一倍以后,家庭会用比原来更多的钱租更好的房子,这不仅会提高市场上房租的价格,同时还会提高房地产本身的价值。房地产价格会因为货币升值水涨船高。

  现实远远比上面的例子复杂得多,但复杂之处仅是增加了摩擦力,不会改变方向。比如货币升值一倍后,商场中的商品价格并不会立即下降一倍,而是在一个较长的时间里缓慢、持续下降(在通货膨胀大于零的条件下表现为价格上涨幅度的下降),甚至有些商品(尤其是农产品)价格由于很少参加国际贸易根本对汇率调整不做出反应,家庭实际购买力不会像上面例子中提升的那么快、那么多。但是,这只是个时间和幅度的问题,如果从一个较长的时间区间看,这种机制的作用非常明显。货币升值与房地产价格提升之间的关系是高速增长经济体中非常普遍的现象,得到了广泛的国际经验支持。

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