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为何又见“新地王”

2009年12月25日 06:21 来源: 中国证券报 【字体:

  近日,广州土地拍卖创出国内单幅地块的总价新高;时隔几天,上海又创出土地拍卖单价的新高——在国家刚出台地产调控政策之后又见新“地王”,多少有点出乎人们的意料。由于新地王刚性的土地成本,项目推出时或有可能推高区域房产价格。

  从近期中央政府出台针对房地产市场的调控政策看,提高土地转让的首付比例、限定开发时间等措施,客观上起到了一个对房地产一级市场去杠杆化的作用,在某种程度上收紧了开发商的资金链条,或有可能产生促开发商加快推盘提高财务速动比率的功效。然而,新“地王”的出现,却显示出开发商底气十足,一个最简单的道理就是,他们预期未来房价还有上涨空间。

  那么,究竟会有哪些因素助推房价上涨呢?首先,就短期地产市场而言,土地供应量下降是一个原因。今年房地产市场有一个奇怪现象,就是在市场异常火暴、房价节节攀升的市况下,土地供应反而减少了20%。在供应减少的格局下,地少钱多自然会令“地王”现象频现。

  其次,就长期住房消费的趋势看,目前我国仍处于人口红利期。有机构预测,在2015年迎来人口红利衰竭前,我国35-45岁群体的住房改善需求和投资需求,将会持续刺激房地产市场的发展,房价仍然会继续上涨。就国际经验来看,日本曾是世界上房价最高的国家,如果观察一下日本的房地产价格曲线与人口结构变化的对比,可以发现日本房价在1989年左右达到峰值,而到了1994年日本进入老龄化社会后,房价就一路下行。

  第三,我国经济长期向好,有可能加速城市化进程。根据世界银行的观点,越发达的国家,经济聚积度就越高,以日本为例,其50%以上的人口居住在三大都市圈内。因此,像中国这样的大国要成为世界经济一流国家,理论上应拥有数个一流城市,而一流城市的基本特征就是人口的规模达到一定数量。城市人口的增加,对住房的需求不言而喻。

  客观地说,目前我国大中城市的商品房价格已达到大多数城市居民难以承受的程度,眼下,政府当务之急是抑制房价过快上涨。从现在可以实施的政策选择来看,一是加大土地供应量以舒缓供需失衡的矛盾;二是加大保障性住房的建设力度,尽可能地降低社会住房平均成本。而从未来一段时间市场运行的趋势看,房价或有可能仍保持稳中有升的态势。这是因为,一来今年土地供应量的下降,以及住房建设周期令市场供应相对滞后,使得明年商品住宅的供应量仍然偏紧;二来假如房价大幅下跌,对整个金融系统将产生灾难性的后果,因此在政策层面出台过度打压房价举措的可能性不大。

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