首页财经股票大盘个股新股行情港股美股基金理财黄金银行保险私募信托期货社区直播视频博客论坛爱股汽车房产科技图片

时评:身不由己的万科 言不由衷的王石

2009年12月25日 09:08 来源: 中华工商时报 【字体:

  市场的疯狂,让王石的泡沫论找到了新的更有力的依据。所以,王石一方面一以贯之地继续高喊泡沫要破,一方面也确实为自己、为行业捏着一把汗

  王石近来一直在谈房地产泡沫将要破裂的盛世危言。有开发商讽刺他:王石是在为自己今年踏错步辩解。

  王石这番话既是自解,也是心里话,因为万科也是泡沫制造者,他最清楚泡沫是如何造成的。他确实担心那些围攻万科的虎狼之师,在把自己推入险境的同时,也把万科拉下水。很多时候,万科虽是江湖老大,但也是身不由己。

  本来,万科作为老大,完全可以按照自己的牌理出牌。为此它敢冒天下之大不韪,率先发动价格战,但它确实错了,错在两个方面:一是错误地估计了自己的行业影响力,二是错误地估计了经济形势。结果,危机中它成了众矢之的,老大的资本损失不少,市场强劲反弹时,它又没跟上趟儿。但市场的疯狂,让王石的泡沫论找到了新的更有力的依据。所以,王石一方面一以贯之地继续高喊泡沫要破,一方面也确实为自己、为行业捏着一把汗。

  2008年万科的年报显示,万科既不差地也不差钱。截至2008年12月31日,万科可用土地储备面积高达3602.3万平方米,通过提前降价促销,万科也回笼了不小的销售收入。如果按照王石的泡沫论看法,万科根本无须买地。但因为犯了前面所述两个错误,万科不想再犯第三个错误,因此,行业老大再次失身,不得不随波逐流,被裹挟着进了泡沫的旋涡。

  据公开披露信息,在2009年6-11月,万科新增土地面积竟达885.8万平方米,支付土地价款169.66亿元。但与其他上市房地产企业相比,万科还是有点儿像小脚女人,保利地产(600048)招商地产(000024)新湖中宝(600208)金地集团(600383)等,新增土地都远远超过了万科。

  今年以来,房地产公司都不惜一切代价圈钱买地。圈钱的途径有三:股市融资、信贷、发行信托等。据报道,房地产上市公司通过IPO、增发、配股、发企业债等多种手段,累计融资972.21亿元,地产上市公司增发股权融资规模竟占股市增发融资总额的17%。到目前为止,还有40家房地产上市公司通过了股票增发融资预案,正等待中国证监会的核准审批。国家统计局数据显示,今年1-11月,房企资金来源48170亿元,同比增长44.2%,国内贷款8994亿元,增长40.2%,较房地产最火爆时的2007年全年地产信贷规模超出近30%。此外,个人按揭贷款超过7000亿元。另有数据显示,2009年11月份发行的房地产信托产品达18个,融资规模高达87.37亿元,三季度信托公司与房地产签订的投资资金就达540亿元,占信托资金各领域投资的首位。据称,11月份共有530款银信合作理财产品,发行规模达到7594亿元,其中,也有很多流向了地产公司。

  钱来得太多,2007年底2008年初,土地供应又少,2009年春节后又出现了量价齐升的盛景,此时不买地更待何时?只有买地才能赌赢未来,只有买地才能圈来更多的钱,保利、招商、金地等上市房企就是因为圈来了很多钱,才拼命拿地的,也因为地拿得多,快要赶超万科了。虽然王石对房价、地价暴涨感到惊讶,对资本泡沫有着本能的体认,但万科深知过了这个村就没了这家店,即使有泡沫也只好参与这场豪赌,否则,就真的太傻了。于是王石继续说着泡沫,万科却一个猛子扎进了买地圈钱的泡沫之中。万科正在等待核准公开发行的8.8亿股融资,除了增强日后土地储备能力,就与年内大举新增土地项目令其资金吃紧有关。

  数据显示,扣除623.1万平方米的累计销售面积,万科目前的土地储备已高达3469.3万平方米,如果,万科的融资通不过,如果3000多万平方米储备土地都必须在一年内开发上市,那万科就真的只有死路一条了。但政府不会出手这么狠,万科也不会就这样死。不仅万科,那些房地产大佬都不会死,因为他们还有高超的技巧可以延长开发周期。有人研究了100家房企,发现了一个秘密。房地产上市公司目前的存货周转天数、应收账款周转天数、营业周期竟然长达8.61年、12.02年、19.95年。一般来说,营业周期越短,营运能力和盈利能力就越强,地产上市公司的反常之举,只能说明这样做可以得到最大的利益,即以人为延长开发建设周期的方式博取土地升值,进而牟取更高的超额回报。而在这100家房地产开发上市公司中,招商、保利、万科、金地四大地产龙头,长袖善舞的本领远在二三线地产上市公司之上。也就是说,地产公司规模实力越大越有资格和能力捂盘、控盘。如万科,按目前的累计销售面积计算,其土地储备面积可供开发销售5.56年。

  看来,正是这些房地产上市公司,还有那些国有房企在制造着泡沫。也正是他们,只有他们,快乐地享受着泡沫的盛宴。

评论区查看所有评论

用户名: 密码: 5秒注册