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对上海近期房地产形势的几点认识

2009年12月26日 01:01 来源: 金融时报 【字体:

  在一系列刺激政策的作用下,2009年房地产市场全面回暖,市场表现远远超出预期。在2009年经济增长中,房地产担负了重要角色。同时,我们也看到,受供求结构失衡和市场预期过热的影响,当前房价走势严重偏离了居民购买力水平。为此,要以弱化土地财政为根本,应调整土地出让金分配机制,开源节流,有效扩大税基。

  一、房地产有效支持了经济恢复性增长,但过高房价已成为大众消费不能承受之重。

  2009年5月份以来,随着全国房地产市场的快速升温,房地产泡沫已经在一些城市凸现。房价过快过高上涨,已经使住房这个当前中国老百姓最关心的民生问题再次被推向风口浪尖。

  上海房地产市场的表现在全国具有示范效应。今年1至10月,上海新建商品住宅销售3054.1亿元,同比增长132.7%,为历年来最高增速。其中,销售面积同比增长56.6%,销售均价同比上涨48.6%。由于市场持续升温,房地产业在前三季度对上海经济增长的贡献度史无前例地升至23%,同时新建商品住宅价格水平已处历史最高位。

  “上海房价太高”成为大家的共识。事实是,上海房价水平已攀高至国际主要中心城市水平。比如,今年三季度纽约独立住宅(类似于国内的独栋别墅)的中位价是26.53万美元,折人民币约180万元,这个价格远低于当前上海两三百平方米别墅的价格;而曼哈顿地区公寓的中位价目前在每平方米8至9万元人民币,也与上海陆家嘴(600663)CBD地区的房价相差无几。但是,纽约中位收入家庭2008年的收入水平是上海中等收入家庭的4.5倍。2000年以来上海居民人均可支配收入年均增长10.5%,而房价至少年均上涨15.3%。由于居民收入增长水平还远跟不上房价上涨,上海当前房价水平已经严重偏离普通消费者的购买力。

  二、商品住宅供应明显减少和需求大幅增加引致的供求失衡是房价快速上扬的直接原因。

  供给方面,短期可售房源急剧减少,上海新建商品住宅可售量已从年初约850万平方米逐步降至11月底近470万平方米,降幅超过五成。种种迹象表明,住宅供应量减少与开发商囤房惜售密切相关。最新数据显示,1至10月商品住宅新开工面积同比下降15.4%;竣工面积同比下降16.5%。在房地产形势大好的情况下,建设指标增速不升反降似乎有违常理,两个指标绝对量也为10年来同期最低。不难看出,其背后存在开发商通过延长施工周期达到放缓上市节奏的动机。值得一提的是,由于近几年上海住宅建设用地供应持续不足,从长期看房价上涨具有内在动力。初步统计,在1995-2009年9月期间,上海出让地块的可建住宅面积累计达到1.7万亿平方米,而同期住宅销售面积已达1.48万亿平方米,剩余可建规模已不能满足未来1年的销售量。

  需求方面,今年以来住房需求得到集中释放甚至提前释放。究其原因首先,政策效应的影响是关键。去年下半年国家和地方相继出台了一系列刺激房地产的优惠政策,这对于鼓励居民购房起到了非常明显的作用。不仅如此,刺激政策也影响了买卖双方看涨房价的心理预期,跟风、追涨现象突出。其次,投资和投机性需求大举入市是推力。今年房地产市场成交量的猛增和成交价的飙升主要集中在5-8月份,在此期间140平方米以上的住房销售最多。当前房地产市场交易中既有投资的成份,也有投机的成份。一方面大量避险和防通胀资金通过买房来保值,另一方面国际热钱等投机性资金也大量进出楼市。

  基于上述分析,我们对银行信贷推高了房地产过热的观点不敢苟同。今年银行信贷在支持居民住房消费方面发挥了积极作用和重要贡献,切实贯彻执行了中央保增长、促发展、惠民生的要求。特别是房贷利率七折优惠政策,其实际水平比6个月期贷款利率还要低0.7个百分点,对消费者来讲购房支出明显减少,而对银行来讲基本处于微利经营。近期在沪商业银行集体倡议取消中介返点的举措,正说明当前银行为落实房地产政策承受着较大经营压力。总体来看,上海房地产信贷规模增大,但不盲目、未过量。其一,房地产信贷增长与房地产发展相匹配。今年以来新投放的按揭贷款占房价的比例平均为59%,表明银行严格执行二套房贷政策,对借款人资信风险加强管控,没有随意降低首付款比例。其二,房地产贷款增长与各项贷款增长相同步。截至10月末,在沪中外资商业银行房地产贷款比年初增长22.8%,各项贷款增长23%,两者增速相当接近。

  三、以政策疏堵需求为治标,推行制度化改革是治本。

  日本、迪拜的教训表明,过度靠房地产增长支持整体经济增长的模式不具备可持续性。在当前地方经济对房地产经济仍有很强依赖性的前提下,如要彻底改善市场供需失衡,除通过适当的税收、信贷等政策合理疏堵过度需求之外,还应通过制度化改革从根本上解决地方财政收入的来源。

  一是完善土地管理制度。一方面,要优化中央、地方两级土地调控机制,适度调整中央和地方之间土地出让金分配比例,逐步淡化地方财政对土地的依赖。另一方面,要强化土地的监督管理,切实做好土地宏观调控和科学使用。

  二是进一步改革地方财政预算体制。近几年来,上海土地出让收入相当于地方财政收入的30%左右。如何进一步做好土地集约使用、开源节流、培育实体经济、有效扩大税基是当前改革地方财政预算体制的努力方向,也是上海转变发展模式、推进产业升级所面临的一个不可回避的问题。

  三是对部分高档毫宅适时开征物业税。目前房地产税收的制度安排主要在交易环节,对规范投资和抑制投机的作用不明显,而开征物业税是有效手段,应适时扩大试点范围,加快推行节奏。

  四是探索实施对房产增值部分加收交易税。根据房龄与增值情况计算出交易增值额,加征一定比例税收。 (作者为上海银监局局长)

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