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遏制房价 标本兼治

2009年12月28日 03:53 来源: 上海证券报 【字体:

  今年年初,金融危机的阴霾尚未散去,经济前景仍扑朔迷离,人们讨论得最多的是房价什么时候见底。然而几乎出乎所有人的意料,随着宽松的货币政策的执行,中国房地产市场逆势而动,从寒冬直接进入了盛夏。据统计,全国70个大中城市的房价已连续9个月呈现环比上涨的趋势;在一些重点城市,房价收入比已超过20年,房产租售比在1:500左右,投资自住比已超过50%,房价涨幅与GDP之比,已超过5倍。君不见因房地产泡沫破裂而导致的次贷危机尚在眼前,而当前中国疯狂的楼市还将持续多久,这是值得我们深思的问题。

  笔者之前曾撰文分析,今年以来房价上涨基于以下几个原因:房地产市场的刚性需求;信贷资金推动房价上升;财政收支失衡政府推动房价;通胀预期使房地产投资成为保值选择;房地产商的造市活动助长了房价上涨;国进民退导致房地产市场炙手可热;房价上升是保八需要。具体而言,全年累计将近10万亿的信贷规模,加之信贷政策中处于优势的央企导致了房地产商不计成本的囤地,央企背景的地王现象频现,良好的预期直接带动了周围房价的蹿升。另一方面,相对于增量资产,存量资产的炒作才是房价上涨的现实因素。购房优惠政策即将成为过去时,高企的房价带动了投资者高昂的情绪,恐慌性的投资进一步加剧了房价的上涨。

  房地产业作为众多利益相关者相互博弈的聚集体,一头连接着众多上下游产业,一头又与民生息息相关。在当前保增长的任务已确定完成的背景下,调结构和保民生的重要性逐渐凸显。基于此,房价的飙升也牵动着政府的神经,近来,五部委相继出台新政遏制房价正是这一思路的体现。

  然而仔细分析今年房价上涨的原因,我们不难发现遏制房价的新政仍治标不治本。一方面,将近10万亿的巨额信贷大量向央企倾斜,导致了地王的不断涌现;另一方面,遭遇了挤出效应的民间资本在实体经济中无法寻找到赢利点,而地王的频现给房地产市场带来的良好预期则吸引了民间资本,造就了房地产市场的盛夏。

  此外,据统计10万亿天量信贷中可能存在2万亿闲置资金,这对于目前正寻求方向中的房价而言,仍具有巨大的不确定性。因此,合理疏导以民间资本为主的闲置资金,提高资金使用效率,才是解决房价高企的治本之道。经济结构和产业结构的调整为此提供了解答。

  中央经济工作会议已经结束,调结构将成为明年的基调,提振消费改善经济结构则将成为重点。在此意义上,大力发展民营企业,将为保就业,从而为促销费提供保障。国企在金融危机的冲击下承担了中流砥柱的作用,而承载着我国50%以上的GDP和80%就业岗位的民营企业则在经济复苏和繁荣时扮演着重要的角色。此次中央经济工作会议中明确提出“进一步优化所有制结构,完善市场竞争机制”,为下一阶段民营企业的发展打开了空间。

  另一方面,“中国制造”已经在世界范围内频频遭遇敌对,依靠出口来消化过度投资所导致的产能过剩的发展模式已遭遇瓶颈。培育新的经济增长点,将为下一轮中国经济的腾飞奠定基础。参考发达国家的发展路径,在步入工业化后,依托城市化和高新技术产业的发展来推动经济进步几乎是必经之道。作为城市化发展的受益者和推动者,服务业在产业结构中所占的位置可以从侧面反映国民经济发展的阶段。而在包括服务产业和高新技术产业在内的第三产业中,具有巨大活力的民营经济无疑是其中的主角。因此,从调整产业结构的角度来看,发展民营企业也同样契合了调结构的目标。

  在此意义上,培育新的经济增长点,调整经济结构和产业结构,引导民间资本的合理流向,才是对当下房价蹿升的治本之方。发展民营企业,则成为其中的关键。

  房产新政的效果如何仍具有不确定性。地方政府竭泽而渔的卖地将是不可持续行为,房地产行业回归理性发展是保障地方经济平稳可持续发展的基础。2010年将是中国经济最复杂的一年,房地产市场何去何从将决定中国经济在2010年的走向。中央经济工作会议也已经指明了方向,我们期待理性发展的房地产市场将为中国经济在2010年以及今后几年中的平稳发展作出贡献。

  (作者简介:胡俞越,北京工商大学证券期货研究所所长,教授;安波,北京工商大学证券期货研究所研究生)

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