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必须高度重视房价上涨过快的后果

2010年01月13日 05:28 来源: 金融时报 【字体:

  近日,国务院办公厅发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,《通知》指出,“随着房地产市场的回升,近期部分城市出现了房价上涨过快等问题,需要引起高度重视。”

  关于房地产市场,有这么几个事件,我们应当记取。此次百年不遇的金融危机,其始作俑者即为美国的房地产市场,也就是说,是房地产市场上的次贷危机;起始于泰国而波及到整个亚洲的金融危机,也与泰国当时的房地产市场过热有着脱离不开的关系。上个世纪九十年代初,日本东京一个城市的地价,就能够把整个美国买下来,结果所带来的是日本“失去的十年”。如今,又一个十年过去了,有人认为日本经济仍然没有找回自我。最新的例子是阿联酋的迪拜,这个因房地产繁荣而曾经的“沙漠神话”,目前正在破产的边缘苦苦挣扎。相反,这个世界从来就没有存在过以商品房为交易对象的成功的投资市场;不论大小,也还没有任何一个国家因为自己的房地产行业,成功地实现了崛起,实现了可持续发展。目前中国的房地产市场,是我们的不可承受之重。必须高度重视房价上涨过快所带来的不良后果。

  高昂的商品房价格已经成为了消费者的不可承受之重,畸形房地产市场所造成的“挤出效应”正在侵蚀着经济社会发展的基础。在副部级领导同志感叹自己十几年的收入也买不起一套商品房的时候,在任志强咬定“年轻人就不应该买房”的时候,房地产行业的最大成果———商品房正在离消费者远去,并且越走越远。不错,去年商品房成交确实一片红火,但是,有多少成交量是由真实的消费所支撑的呢?又有多少商品房被用作了投资、投机工具?没有人能够明确地说明这一问题。现实的情况是,消费者往往需要举几十年之积蓄,甚至还要几代人的积蓄,才能够买得起商品房。其结果就是一个又一个“房奴”的诞生:节衣缩食以省下钱来归还房贷。这就是高昂的商品房价格对于消费的挤出效应:原本用于其它方面消费的资金,被迫用于商品房的开支。有人看到去年不断增加的社会消费总量,就断定扩大内需的效果已经显现,其实,对这一结论,还要做具体分析。资金用于商品房投资、投机,决不能够算是内需的扩大。在我国有不少行业产能过剩的时候,只有房地产行业一片繁荣;在绝大多数商品供过于求或供求基本平衡的情况下,只有商品房供不应求,这就是房地产市场挤出效应的真实体现。更应当引起我们注意的是,房地产行业极为丰厚的超额利润,已经对社会资金形成了强大的磁吸效应,只要有门路,这些资金就会争先恐后地投进房地产市场,对于其它行业来说,这同样是一种资金的挤出效应。在这种双重挤出效应的作用之下,整个社会资金的流动就失去了均衡,其结果就是可持续发展的基础受到严重侵蚀。

  即便是作为一个投资市场,以目前的状态而论,房地产市场也难以持续下去。作为一种投资市场,目前的商品房市场并没有做空机制,只有使商品房的价格不断上涨,巨大的资金才有盈利的机会。这种市场机制决定了在房地产市场上的资金只有一个方向,那就是不遗余力地推动商品房价格上涨。这实质上是一种“击鼓传花”的游戏,随着“鼓声”的节奏越来越快,也就是说,随着商品房的价格越来越高,房地产市场的风险必然越来越大;而由于房地产市场对社会资金的强大吸引作用,这种风险就必然会演变成社会性的风险。在一个给定的时间段内,社会资金能够投入到房地产市场的总量是有限的,等到这一“大限”到来的时刻,社会资金后续乏力,“鼓声”会戛然而止,这一时刻就是房地产市场泡沫破裂的那一刻,是社会风险爆发的那一刻。如果不从根本上改变目前房地产市场的状态,这一时刻的到来只是时间早晚的问题。

  就投资规则来说,目前的房地产市场连最基本的投资规则与监管原则都没有,资金进入和退出房地产市场无章可循。在这一市场上,“捞一把就走”是一种普遍的心理。从资金循环的角度来看,那些在房地产市场以暴利形态表现的资金,会不断以各种方式离开这一市场,加速泡沫破裂时刻的到来。任志强说:“买卖有理、炒房无罪。谁反对炒商品房就是违反宪法。”这是典型的混淆视听。宪法明明规定中国实行的是市场经济,而市场经济的要义就是要遵守基本的市场规则。在目前这样一个缺失最基本规则的房地产市场上,对那些劝别人炒商品房者,我们要保持高度的警惕。从现实情况来看,商品房市场在2010年元旦假日期间成交量急剧萎缩,形成了“黑色假日”。元旦期间,市场的成交量从南到北一线、二线城市急速跳水,南京元旦两日仅仅成交4套,上海三天只有168套,而北京商品住宅期房成交量环比骤降6成,二手房仅成交30套;元旦3日,深圳一手房分别成交93套、99套和96套。如此急剧跳水的成交量,无论从哪个角度来看,都不是一个成熟的投资市场的作为。有人已经开始惊呼,“如此急剧萎缩的成交量,已经成了楼市的心腹大患。”可谓一语中的。

  既然目前状态的房地产市场难以持续下去,所谓以房地产行业作为支柱产业的思路也就暴露出其荒谬之处。就实际而论,作为一个发展中的大国,房地产行业在一个时期内成为支柱产业也许是可能的,但是,房地产行业所起到的这一支柱作用同样是不可持续的。我们无法想象房地产行业能够支撑起中国经济社会的崛起和腾飞。

  消费性购房者与投资性购房者,二者虽然同样是购房者,却像是身处两个世界:一个在为自己的存身之地发愁,一个在为自己能够赚多少而日夜煎熬。这一局面的产生是有深刻的社会性基础的。我们曾经提倡过让一部分人先富起来;目前的城镇化进程正如火如荼,而城乡之间的差别还在不断扩大;经济、社会的改革也还远未完成,对于社会资源的占有与支配还远非公平,这些,都是产生“两个世界”的原因。消费性购房者没有错,那些遵纪守法的投资性购房者也没有错,他们有一个共同的梦想,那就是改善自己的生活,增加自己的财富,而这,正是我们这个社会所努力追求的。只是,如何才能找出合适的渠道,来共同实现二者的梦想呢?确是件颇费思量的事。

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