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调控楼市别再沦为“说说而已”

2010年01月13日 09:39 来源: 人民网 【字体:

  中国房价蹿升引发的议论,最近大有走出国门的态势。美国《福布斯》近日评选出的全球七大金融泡沫,中国房产位居第二;美国“空头大师”查诺斯认为“中国的房地产泡沫比迪拜严重1000倍以上”;英国《经济学家》则认为,世界经济特别是中国等新兴市场的泡沫有破灭的危险。

  新年第一周全国土地市场推出量增加

  与“唱空中国”相对应的是,中国政府重拳调控楼市。继去年12月份以来4次出手后,国务院再次下发“国11条”(《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》)。对此,市场普遍解读为,中国已经不能容忍楼市疯涨,正以强硬的姿态向泡沫说“不”。

  尽管这份长达2600多字涵盖5大类11条款的“通知”只是个纲领性文件,相关表述存在若干模糊而不尽到位之处,“缺乏可执行性和有效性”(分析人士语),但仍以强烈的信号向市场表明了中央政府的担忧。2009年因资金蜂拥、地王频出、房价逆势疯涨而积累的潜在风险和泡沫,逐步被中央政府认知并警觉起来。

  于是乎,岁末年初,一场关于房地产的调控大戏大幕开启。

  多番评论随之热闹登场:后市房价的涨跌如何如何,北京上海等地销售遇冷等等。然而笔者认为,房价的涨跌只是表象,靠行政强行打压,难以从根源上解决房地产市场的健康运行问题。就目前“国11条”来看,仍有两个重要的问题未能给予充分重视。

  首要的是如何减少流向房地产业的资金。众所周知,近期房地产业“不差钱”。2009年以来的这波房价上涨,根源就在于大量的资金涌入。

  正如查诺斯和《经济学家》所言,是“信用过剩供应”制造了泡沫。数据统计显示,2009年1-11月,48170亿元涌入房地产,与上年同比增长44.2%。其中开发贷款为8994亿元,个人按揭贷款为7009亿元,占放贷总量17.2%。这意味着,4万亿救市资金有不少流到房地产业,同时银行信贷也为房价上涨推波助澜。而这次“国11条”,对个贷进行限制(二套房贷首付款比例不得低于40%),但对开发贷款却着墨不多。这反映了中央政府在决策时的两难,既希望房地产市场繁荣从而拉动经济整体好转,又担忧泡沫累积太多带来更大的风险。

  其次,备受诟病的地方政府“土地财政”问题也未能给予重视。2009年地王频出尤其是大量国企疯狂买地,已为舆论所关注。最后指向都是地方政府,是“土地财政”推高了地价又推高了房价。中国指数研究院近日发布的数据显示,2009年中国土地出让金总金额达1.5万亿元,其中杭州和上海超过千亿,北京以928亿元排名第三。

  楼市“不差钱”、地王频出和庞大的土地出让收益,正是高房价得以持续的重要推手。但仅仅把分析的触角停到这里,则未免有些一叶障目而不见泰山了。这背后所折射的中国畸形经济发展所掩盖的深层次问题,更值得反思。

  第一个深层次问题就是制造业的困境。出口受阻,内需不振,困扰着制造业的后续发展。尽管1月10日海关总署公布的数据显示2009年12月份出口同比增长17.7%,实现自2008年11月份以来首次正增长,但并不能就此说制造业已脱困。这也正是大中型国企把融到的资金投向楼市以及地方政府热衷于土地财政的原因所在。

  第二个则是地方政府的畸形政绩观。靠“土地财政”拉动GDP从而收获政绩并为升迁铺路。地方政府的卖地收益,剥离的是附加于房地产泡沫上的“溢价”,并不代表真正的社会生产价值。这种短视畸形的经济发展方式,必然会损害到将来的经济社会发展前景。

  其三,这也严重损害着中国的整体竞争力。当地方政府不愿把发展的重点放在未来有竞争力的产业上,当制造业不愿把更多的资金用于高科技研发和产品更新换代,当社会资金被套牢在房市股市上,这已经是在为未来的中国经济埋下祸根。当大量关键的生产资料被绑定在土地上,中国靠发展什么立于世界经济之林而不败,成为一个巨大的问号。

  这些,或许并不是地方政府和公众思考的重点。关于房价继续上涨的预期仍在,不少地方政府并未意识到土地财政会带来这些恶果,毕竟这些都是远期才可能发生的事情,而当前的政绩才是最要紧的。但可以肯定的是,2010年宏观政策的变数很大,宏观经济的运行也面临两难,“既要防信贷风险又要促实体经济增长”。在这样的背景下,调控楼市是个最容易抓住的着力点,同样,调控楼市也最容易沦落为只是说说而已的表面文章。房地产发展需要大智慧,在未雨绸缪时需要把长远利益与现实利益恰当结合,以免再一次落入“调控-放松-调控”的怪圈。

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