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管理好预期 调控好房价

2010年01月21日 02:44 来源: 证券时报 【字体:

  2009年是经济企稳回升重要的一年,同时也是房价高歌猛进的一年,房价的大幅上涨超出了普通百姓的心里承受能力,令人民群众望房兴叹。住房难的问题不仅影响到人民群众的安居乐业,而且还影响到社会的和谐。

  温家宝总理曾经在国务院常务会议中明确提出,“加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头。”温总理的讲话起到了稳定市场预期的作用。

  供求关系影响房价,同样心理预期对房价的影响也是不容忽视。心理预期实质上也是通过影响供求关系来影响房价。一方面通过需求方来影响需求,另一方面通过供给方来影响供给。

  从需求方来看,消费者除了考虑自己的购房需求和购房能力外,还要对未来房价的走势作出研断,形成对未来的心理预期。也就是说,如果预期房价进一步上涨,当前购买比未来购买更有利,自住需求者就会倾向于选择当前购买;投机炒房者也会大举入市坐等房价上涨收益。如此以来房价大幅上涨也就不足为奇。

  从供给方来看,开发商垄断了市场上商品房的供给。如果开发商对房价持上涨预期,则会形成两方面倾向。一方面房地产商纷纷高价拍地,造成地价节节攀升,“地王”频现。地价上升,房价自然也就水涨船高;另一方面,既然预期房价看涨,开发商可坐等良机伺机开发,或是建房后暂不销售以期获得更大利润,如此一来,囤地、捂盘惜售的情况也就出现了。因此,房价的疯涨少不了开发商的推波助澜。

  要想调控好房价,在预期管理方面不得不下功夫。

  首先,支持自住购房,打击投机炒房。目前房地产市场乱象横生,房价居高不下,投机炒房者乃罪魁祸首。政府要区别对待购房者,做到“有保有压”,一方面是通过调整商品房供给结构,增加中低价位、中小套型普通商品房供应以切实支持和保护居民自住和改善性购房需求;另一方面通过土地、财税以及信贷等政策遏制投机炒房需求。只有打击投机炒房才是正本清源、稳定房价的长治久安之计。

  其次,加强市场监管,稳定市场秩序。一是下大力气清理整顿开发商囤地、捂盘行为,对此行为应予以严惩,毫不手软;二是推动商品房开发成本的透明化。住房开发成本制度化、公开化和透明化,有助于改变消费者的预期,消除住房价格中的泡沫或非理性因素,促使房价理性回归。

  最后,明确地方政府稳定房价的责任。房地产是我国的支柱产业,与经济的发展休戚相关,地方政府在调控时往往也投鼠忌器。经济发展对房地产的高依赖度并不利于经济的稳定健康发展,毕竟经济如果和房地产一荣俱荣,一损俱损,一旦城门失火,必殃及池鱼(影响经济增长和就业),这一点,我们不能不引起警惕。

  总之,调控住房价格,解决住房难题,并非一朝一夕之功,不能一蹴而就。在调控中只有做到供给和预期的兼顾,楼市调控方能取得更好的成效。

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