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物业税非调控房价灵丹妙药

2010年01月21日 09:03 来源: 时代周报 【字体:

  当前,社会关注的焦点问题是物业税。是否开征,如何开征等成为争论的焦点。但从制度分析角度看,物业税还远没有走到技术细节上争论的层次。

  巨大缺口推动房价上涨

  提出物业税的根源,不外乎希望调控过高的房价,使房价快速上升的势头有所缓解。但能否达到这一目标,却需要逐条分析房价上涨的制度性因素。从现实情况看,房价上涨的制度性因素至少包括以下几个方面:

  我国正处于城市化快速发展的时期,这客观上对土地提出了更大的需求。但由于城乡二元的土地制度,农村大量土地、尤其是宅基地难以进入城市开发。这使得有限的城市土地承担着越来越多的住房需求,住房价格由此上涨。

  当前我国住房制度实质上仍然是典型的二元体制。一元是纯市场化供给,即通过市场解决住房问题;一元是半福利化供给。后者以各级政府机关、事业单位最为典型。二元住房体制客观上促进了住房的价格上升。一方面,半福利化的供给,使相当一部分人,能够以低于市场的价格获得福利,既造成社会不公,又使这部分节约出相应的购买力流向体制外。

  同时,由于垄断的根深蒂固,住房已经成为资本品。任志强说,“当住房价格下降时,你还敢买吗?”其潜在的含义是,住房已经成为资本品,是用于保值增值的。庞大的社会资本只能在房地产和股市等有限的空间内投资。

  此外,地方政府的财政结构,决定地方政府只能依赖于土地财政。

  另一个引人注意的是,住房的供求结构。这是一个技术性的问题,只是以上问题的一个集中体现而已。这一点可以从我国的家庭数量和商品房存量比较得出。2008年我国家庭户均人口3.16人,折算城镇家庭共有1.9亿户;1997-2008年我国商品房销售总面积为39亿平方米,按当前我国户均60平方米算,住房存量为0.65亿套。这还是比较乐观的估计,不考虑一户多套的情况,也不考虑城市化进程带来的家庭数量的增多。供求缺口依然巨大。

  物业税或推房价上涨

  从上述因素看,开征物业税是有作用的,但把调控住房价格的大部分希望寄予物业税,即便不考虑许多专家提到的技术问题(如标准、征收方式等),恐怕也是不现实的。

  一方面,开征物业税是极有必要的。从微观上说,它是扭转开发商盈利模式的一个切入口;从宏观上说,它是理顺中央地方财政关系的一个必要条件。物业税最大的作用在于理顺中央地方关系,使地方政府获得稳定的财源,降低地方政府对土地财政的依赖。有学者评论说,极有可能出现的情况是,地方政府既收到物业税,又收取土地出让金。这个担心是可以理解的,但开征物业税可以为降低地方政府对土地的依赖开辟新的途径。换言之,如果物业税不开征,地方政府不可能摆脱土地财政。

  另一方面,对物业税的作用不能估计过高。物业税很难解决另外四个问题:城乡二元的土地制度;二元化的住房供给制度;国进民退式的垄断;供求结构的巨大反差。这几个问题影响下的住房价格上升,是很难通过物业税来调控的。很有可能出现的情况是,物业税开征后,住房价格反而上升。

  结构性改革必不可少

  对抑制房价过快上涨,不少专家从不同方面提出了相关的建议。系统性的结构改革必不可少。例如,一是推进土地制度改革。在保障18亿亩土地红线的基础上,更多地盘活农村宅基地,既增加农民的财产性收入,又增加城市可供开发的土地。二是进一步推进市场化改革,打破二元的住房供给体制。在增加廉租房、经济适用房的同时,杜绝所有福利性分房。三是打破垄断,使社会资本可投资的领域大大拓宽。需要改变当前流动性过度集中在局部领域的现象。

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