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征收物业税外国也难做

2010年01月31日 07:05 来源: 广州日报 【字体:

  多数成熟市场经济国家都收物业税

  中国房价居高不下,开征物业税再次引发热议。在国外,大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税。物业税多属地方主体税种,是保持一个国家财政稳定的重要来源。

  物业税在各国的名称不尽相同,有的称作“不动产税”、有的称作“财产税”,也有的称作“地方税”或“差饷”。无论名称如何,物业税的主要作用大致可归纳为两点:一、增加政府财政收入,改善公共设施和福利;二、提高土地和房产使用率,遏止投机行为。

  在一些国家,房屋产权是永久性的,而中国目前普通住宅的产权期限为70年。中国特有的国情和房地产环境使得开征物业税注定将面临不少困难,也会引起很多争议。

  物业税在世界不少国家早已开始征收,特别是在发达国家,物业税是税收制度内一个非常普遍而重要的税种。相较其他税种,物业税的一大优势是其税基(土地和房产)“不动”的属性,方便管理和计算。但是,由于物业税所带有的一些天然的劣势,使得很多国家在征收物业税时也面临不少难题。

  难题1

  资料不完整

  价值评估费时费力

  本报讯 由于房地产是一种现实存在的资产,而非经济活动流量,因此,在每年依据房地产征收物业税时,必须先对其价值进行评估。但是,与股票及债权不一样,房地产的价值没有划一的标准。

  对房地产的价值进行单独评估在很多国家都是一项费时费力又昂贵的操作。事实上,对于那些以物业税为主要税收的国家,对房地产价值的评估是一个非常大的挑战。

  目前,很多国家没有全面的不动产登记资料,尤其是一些落后国家,信息技术在房地产登记和统计工作中应用很少,主要仍靠手工进行,这样的做法成本高、效率低。

  例如在肯尼亚,各级政府房地产财务和价值评估手册中所涵盖的土地数量,占应征税土地总量最少两成,最多七成。在几内亚, 1999年的税收手册中大约涵盖了应税财产的三分之一左右。

  此外,缺乏专业评估人员以及房地产市场管理不规范等问题,也严重干扰对房地产价值的评估工作,这些问题在农村地区尤为突出。

  难题2

  与收入脱钩

  业主未必有力支付

  本报讯 很多国家在征收物业税时遇到的另外一个问题在于:业主(或者租客)未必有能力支付物业税。

  物业税与收入所得税或者消费税的最大区别在于:房产的价值未必随纳税人的经济状况改变而改变。例如,一个人从学校毕业后,置业前,他的收入和消费都会趋向于比较高;在刚置业后,特别是出于未来家庭规划而购买了较大房子后,房产价值相对于收入来说会偏高;在工作成熟期,收入可能会比房价高;但是退休后,一位领取退休津贴的人士要继续支付同样的物业税可能就会有困难了。

  在经济不景气时,无力支付物业税的情况就会更多。最极端的情况就是被裁掉的金融从业人员。他们可能在瞬间失去了收入,但他们的豪宅的价值以及相应需支付的物业税却没有发生变化。

  从政府的角度而言,物业税一大优势就在于它是财政收入的稳定保障,即使在经济萧条时期也是如此;但从纳税人角度而言,物业税的负担不随个人的经济状况发生改变。

  各国物业税

  美国:称为不动产税,归在财产税项下。税基是房地产评估值的一定比例。目前美国的50个州都征收不动产税,各州政府税率不同,平均1%到3%。

  加拿大:对100%的物业征税。对拥有二套住宅的人还以高税率征收,对自居、退伍军人、老人、残疾人等有优惠。

  法国:政府采用土地年度税的形式征收不动产税。

  新西兰和澳大利亚:不动产税是政府根据房屋的占地面积和每年进行评估的房屋价值按0.3%到1%征收。

  奥地利:不动产税/物产税,房产持有人每年根据评估价值的1%缴纳不动产税。如土地没有建造房屋,土地持有人根据土地的评估价值再缴纳1%不动产税。这意味着未开发土地实际需要缴纳2%的税。

  新加坡:由新加坡国内税务局对所有房产征收,自住房产的物业税率是4%,其他类型房产的物业税率是10%。

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