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房地产政策变化:大趋势中的不确定性

2010年02月24日 08:52 来源: 观点地产网 【字体:

  当前的房地产市场,在多种因素复杂互动、对冲的作用下,市场充满了不确定性。与其争论房地产市场是否存在泡沫,以及泡沫何时破灭,还不如揭开表象的迷惑,探寻不确定性的根源。不确定性并不代表我们可以忽视未来,不采取任何行动绝非明智的选择。

  34天内5道连环令,创下了自有房地产市场调控以来连环“亮剑”最紧凑的历史记录。

  谙熟房地产市场规律的人想必知道,其实新一轮的市场调控并不出预料:几乎每年末的中央经济工作会议到次年“两会”期间,都是调控政策频出的高峰期(有“安抚”无房族和对“两会”有所交代的意味)。其后,部分地方政府会识时务地出台一些配合措施;之后进入政策效果观察期,然后是市场重新活跃,再重新调控。除了2008年因为处于金融危机爆发不久的特色时期外,这几乎成了房地产市场的“黄宗羲定律”。

  同样不出所料的是,每一个政策出台之后,都是两派观点一如既往地针锋相对之时:以CCTV2、社科院和业外社会学者为代表的“唱衰派”,依然会断言市场将呈现“拐点”,泡沫将要破灭,并会罗列出能够佐证其观点的一堆数据;以任志强等诸多业内企业家、专家等为代表的“唱兴派”,更是早已储备好了足够多的反驳证据,并预言房价还会继续上涨。此时,各种媒体早已为两派搭建好“擂台”。在“咚咚咚…”的密集鼓点声中,唯有住建部、国土资源部等相关部委的官员们,因为担心说错话而集体失语,原本的主角只能呆在办公室里把自己当作了旁观者。

  与其他市场一样,房地产市场也必有其景气循环规律。事实上,对具有鲜明资本市场特性的房地产市场而言,小波动是常态——就像人每天的体温一样,而大波动是危机——就像人发烧一样。市场调控政策的作用也正如退烧药一样。笔者在思考房地产市场特征及走势而百思不得其解时,习惯于在股市上照答案,大多数情况下会豁然开朗。

  无论新一轮调控政策的效果如何,任何理性的人都不能无视既往调控政策对房地产市场的促进作用。试想,如果没有2004年以降的一系列调控政策,2007年的房价将会上涨到何等程度?当2008年的金融危机到来之时,市场将会惨烈到何等程度?还会有2009年的戏剧性反弹吗?如果没有作为重要支柱产业的房地产业的贡献,就像有一个缸没有点燃的一台V8发动机,2009年GDP能够实现8.7%的增长率吗?

  无需再老生常谈地争论房地产到底是“绑架”了国民经济,还是为国民经济做出了多大贡献。其实我们最应该反思的是,为什么调控政策这服“退烧药”总是难以抑制房价的持续上涨?因为既往事实证明,调控政策与房价上涨总是相依相随。如果绘制一幅调控政策与房价变动关系图的话,你会发现两者之间所具有的有点儿滑稽,又有点儿诡异的关系。只能有一种解释,没有对症下药!就像用普通感冒药治疗H5N1患者一样。

  如果不解决体制、机制问题,市场调控还是摆脱不了“黄宗羲定律”。

  还有两点是确定无疑的:第一,虽然人们对房价上涨的确切原因持有不同的解释,但一致的意见是,没有任何一种力量能够长时间地对抗市场的力量。第二,在诸多长期利好因素影响下,房价上涨依然是大趋势。尽管房价是否存在泡沫,以及泡沫是否破灭、何时破灭仍然存在许多不确定性。

  在因此,我们应该将关注点聚焦于大趋势下的不确定性上,这对剖析2010年房市走势大有裨益,也或许对调控方向和调控效果起到一点影响。

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