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金岩石:住房持有税 穷人下水富人上山

2010年04月20日 05:08 来源: 上海证券报 【字体:

  三月楼市暴涨,政策调控升级。有媒体传言我说楼价将因此“下跌40%”,恰恰相反,我认为新出台的政策效果还是非常有限。楼市已是不得不调控的市场了,而行之有效的政策调控,一是增加供给,二是减少需求,这是经济学家的老生常谈。楼市调控可用三招:一是增加商品房的土地供给,二是开征住宅持有税,三是提高按揭贷款利率。

  从法理上讲,中国是不能开征财产税的,因为土地不属于业主。但是,额外的新区开发税是可以开征的,由于课税的对象是住宅持有人,所以也可以称为住宅持有税。

  一方水土一方人,中国水土资源的稀缺性,必然在城市化的进程中推高地价房价,所以我在2004年讲过,房价下跌只能是个幻想!换一个角度看,既然是城市化推高地价房价,那么在城市化接近完成的阶段,房价的上涨趋势就会结束,所以美国的新区开发税很有借鉴意义。美国一些城区在财产税之外征收的新区开发税,最长的期限是20年,而未来15-20年是中国城市化的狂飙时期,在这个阶段开征住宅持有税有类似的道理。考虑到中国已经有了土地增值税和土地出让金,住宅持有税的征收要有期限,再加一些抵扣。

  中国特色的社会主义市场经济,特色之一就在于政府有一只“闲不住的手”,市场是一只“看不见的手”,两“手”并用的市场就是双轨制。在楼市中如何体现双轨制的特征呢?简而言之三句话:政府管公租房,市场管商品房,政府调控商品房市场。一个城市,建两个中心,划两条线,80%以上的居民住宅问题就基本解决了。

  两个中心是什么?第一个是公租中心,政府建房租给新老市民,有工作的就可以租,无论是农民工还是大学生研究生,一视同仁,按市场租金水平的50%出租,让城市的流动人口有尊严地活着。政府拥有公租房产,可享受未来的升值,以低租金经营公租房是合理的;第二个是估值中心,向美国一样职业化管理,每年对该城市的全部房产出具估值报告,政府按估值价格课税,为期10-15年,一视同仁,业主享有对本宅估值是否合理的抗辩权。以估值为基础划两条线,城市均价划一条线,均价的3-5倍再划一条线。均价以下的部分免税,均价至3-5倍开征为期10-15年的住宅持有税,但税率不高于1%,税率在均价3-5倍以上比例递增,以5%为上限。有这两条线,既能遏制房价的过快上涨,又能阻止楼市的恐慌性暴跌。这个方案,通俗地说就是:“穷人下水,富人上山,假富人跳楼”。

  用公租房引导租房消费,用持有税调节两极分化,这个方案虽然不能让所有人都满意,至少体现了公平、公开和公正的原则。同时,由于是在城市化的进程中阶段性征收,每个人都可以根据其财务收支合理规划其住宅的消费与投资。低收入群体在均价以下(即“水下”)购房,享受免税待遇,高收入群体的房产价值在均价以下部分也享受免税待遇,均价以上(即“水上”)部分纳税也合情合理。富人在均价的3-5倍之上持有房产,享受了城市的稀缺资源,直接或间接地占有了更为稀缺的创富机会,百万买屋,千万买邻,多交一些税也不足为怪。“假富人”如果付不起均价3-5倍之上的累进税,本来就不该住进豪宅区,自愿“下山”会让“山上”的人居环境多一些清净,也体现了市场经济“无形之手”的意志。

  豪宅市场代表一个城市的尊贵和历史,古往今来,能够流传下来的建筑都是当年的豪宅。对于豪宅的持有人和纳税人来说,由于豪宅市场的价格波动在经济周期中有“领涨抗跌”的效应,高额纳税也有豪宅价格本身的市场化补偿机制,即公平又合理。

  豪宅的累进税以城市均价的3倍还是5倍划线,应按城市的国际化程度来确定,因为一个城市只有两个可比的价格,一个是均价,一个是天价,均价是本地人定的,天价是外来人定的,这个命题且听下回分解。

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