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中证报社评:楼市“去泡沫化”无碍经济复苏

2010年04月22日 06:31 来源: 中国证券报 【字体:

  国务院近日连续出台调控措施遏制房价过快上涨。在政策高压之下,沪深两市房地产板块上市公司市值在几个交易日内损失2400亿元,同时累及大盘深幅下挫。中国证券报认为,从短期来看,房地产市场的调整可能会波及一些相关行业。但从新一轮经济增长周期来看,以调控总需求和扩张有效供给为主要手段的楼市“去泡沫化”进程,是我国经济健康发展和城市化进一步推进的必然选择。

  作为拉动内需的“大权重”行业,房地产业去年在我国“保增长”进程中扮演了十分重要的角色。但同时,以房价为代表的资产价格急速上升,也令管理层对泡沫的担忧与日俱增。

  今年初,调控政策逐渐展开。但两会结束后,以北京为代表的一线城市房产价格再度上扬,投资投机性购房需求大幅抬升。业内人士指出,去年非常态货币供应所形成的充裕流动性及通胀隐忧,催生居民的“货币资产化”倾向,加之刚性需求的存在,进而推动房产价格高涨。

  根据国际惯例,地产泡沫构成要素包括两大方面:一是相对于真实需求的供应过剩;二是过高的金融杠杆率及投机需求。去年以来,我国购房城市居民的平均按揭水平大幅上升,部分城市和区域的投资投机性购房需求过于旺盛。据中国证券报所掌握的数据,今年一季度个人购房贷款新增5227亿元,季末余额同比增长53.4%,占同期商品房销售额的比例达65.5%;杠杆率同比增加43个百分点。

  业内专家指出,如果房价继续上涨并形成一致预期,那么居民购房需求必然会抑制居民其他消费需求。在此基础上形成的“全民买房潮”将不仅仅影响金融安全,影响经济健康运行,甚至可能影响到社会稳定。因此,业内普遍认为,房地产市场能否“软着陆”,已成为未来我国经济稳定增长的关键因素。

  今年一季度,全国商品房销售额7977亿元,同比增长57.7%,同期国内生产总值为80577亿元,商品房销售占GDP的比重高达十分之一。过度倚重房地产的经济增长模式必然陷入“低质量”区间。

  按可比价格计算,一季度国内生产总值同比增长11.9%,居民消费价格同比上涨2.2%,生产价格上涨较快。在经济形势持续好转的同时,通胀隐忧已然出现。当通胀预期增强时,房地产市场的投资属性将逐步显现,而投资需求的膨胀,必然会造成价格信息扭曲,催生资产泡沫。控制资产价格上涨,则是政府防通胀举措的题中应有之义。

  显然,由货币扩张引致的楼市泡沫,首先需要通过货币收缩来治理。近期,中央政府通过收紧房贷和差别化利率政策调控过于旺盛的投资投机性购房需求,一方面,可以控制资产价格,改变市场预期,防止资产泡沫进一步膨胀;另一方面,可以保护自住型购房需求,扩张有效供给,促进房地产市场健康运行。

  目前,我国正处于城市化上升期,大量新增人口等待进入城市。据中国社会科学院的报告显示,2008年我国城市化率为45.68%。预计2011-2016年,我国城市化年均增长率约为1.09%。以此计算,未来几年,我国城市每年新增人口将过千万。从这一角度看,房地产市场并不缺乏刚性需求。但是,过高的房价将导致有购买力的需求大幅萎缩,中产阶级的自住需求受到排挤,社会财富分配不公将加剧,从而影响城市化进程的推进。

  因此,与信贷政策相配合,政府在有效供给方面亦出台新政。国土资源部近期公布的2010年供地计划显示,住宅用地同比增长135%,比过去五年均值增长229%。其中,大部分用于建设普通住宅和保障性住房。供地计划如能落实,必将带动新房开工率和房地产投资增长。

  今年一季度,全国房地产开发企业完成土地购置面积同比增长30%,房屋新开工面积同比增长60.8%,房地产开发投资同比增长35.1%。代表供给的地产指标正在显著改善。中国证券报认为,投资性购房需求被削弱后,国内房地产市场短期内将面临调整,但是,只要存在价格合理的土地及住房供给与城市刚性需求对接,那么,楼市“去泡沫化”进程伴随的阵痛,就不会对宏观经济和相关产业产生明显的负面影响。

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