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开征物业税真能抑制房价上升?

2010年04月22日 06:52 来源: 东方早报 【字体:

  谁也不会否认,中国的房价在21世纪的第一个十年,走出了一根单边上扬的大阳线,一路向上,几乎没有任何盘整。在多次房价调控措施均未见持久效用之后,政府对高房价再次重拳出击,甚至官方使用了“改革”二字,颇见其破釜沉舟之决心。在政府的这次改革举措中,最受普通民众关心的无疑是物业税的开征。抛开其立法依据不谈,物业税不仅牵动着亿万百姓的直接利益,似乎也是抑制房价的有效措施之一。然而,开征物业税真能抑制房价上升?

  我们先来看第一个问题,抑制房价上升,是不是应该成为开征物业税的目的之一?物业税是财产税的一种,以不动产为征收对象。有别于流转税、所得税等与动态的生产经营劳动相关的税收,作为一种静态的税收,财产税是典型的对于社会财富的二次分配,是公权力基于法律授权而对于私权力的合法获取。

  而房价的形成过程完全是一个市场化的过程,既是市场供需关系的体现,也是买卖双方自由意志的产物,它属于社会财富在市场主体之间的自主分配,是一个私权力之间自主的博弈结果。如果寄希望于通过公权力对于社会财富的二次分配,来改变私权力之间的自主分配,无疑是一种越俎代庖的行为,甚至扭曲物业税的初衷与作用。因此,抑制房价上升,不应当成为开征物业税的目的之一。

  其次,开征物业税之后,实际是否会起到抑制房价上升的作用呢?不难想象,一旦开征物业税,如果不出台其他的房价调控措施,短期内的确会对房价产生微量的抑制作用。因为物业税毕竟意味着房产持有人的额外负担,从而导致买方在购房时更加谨慎;而部分卖方则希望及早出手,以便转移税收负担。由于买卖双方的这种心理变化,房价在短期内的确会稍降。

  然而,市场对于商品房的供需关系并未因物业税的出台而发生任何本质的变化,房价在微调之后,仍会摆脱物业税对其的短暂影响,而根据其供需关系的曲线而波动。对于前述走势判断,可以从上海车牌拍卖制度的成效方面寻找论据。这一制度之所以能够创造世上最贵的铁皮,历经来自各方面的质疑而岿然不动,其重要的理论支持之一就是,车牌拍卖制度可以控制机动车的数量,从而解决城市的拥堵问题。但有目共睹的是,4万元的一张牌照,只是增加了购车成本,并未改变市场对于车辆的供给与民众对于车辆的需求。其效果最多是延缓了购车家庭的购车时间,让他们在攒够了买车的钱之余,再多节衣缩食几个月。而对于上海的机动车数量以及道路拥堵状况的改善,收效则甚微。

  当然,如果车牌不是4万元,而是40万元时,上沪牌的车辆将锐减,上海的道路将不再拥挤,因为车主都去挤公交地铁了。这说明,增加额外成本虽然不会直接改变供需关系,但如果额外成本大大超出买方的承受范围,将迫使买方不得不放弃需求,从而间接影响供需关系。这在实际生活中也可以找到先例。比如国家对于进口车辆征收高额关税,导致进口车的售价大大高于同级别国产车,从而压制了国人购买进口车的需求,形成了国产车占市场主力军的局面。那么,拟开征的物业税,是否也有这种曲线救国的效果?

  根据媒体报道,拟开征的物业税的征收方式可能是,根据房屋购入时的合同价打七折,之后按照1.2%到1.5%按年征收。且不论这一机械的征收方式所存在的诸多不合理性,做一个简单的算术,按照最高的1.5%税率征收,产权人每年缴纳的物业税将是房屋购入时合同价的1.05%,也就是说,购买一套300万元的房产,每年缴纳的物业税将是31500元。单从数值来看,的确不小,因为上海2009年的年平均工资也就42792元。但这样的税率是否可以压制需求,甚至迫使买方放弃需求?

  国人买房无非两种需求。一种是自住,求方寸之地以挡风遮雨,另一种是投资,求保值增值以增加个人资产。目前传闻的物业税似乎并不针对自住需求,个人首套住房可以免交。而对于投资客而言,无论其投资目的仅为对抗通胀还是希望一夜暴富,每年1.05%的额外成本实在不能算是一个很大的不利因素。从1980年至今的30年中,CPI(消费物价指数)只有4年是低于1.05%,其余26年均高于甚至远远超出1.05%。更何况房价是不计入CPI指数的,房价在前30年之内的年均涨幅,岂是1.05%可以企及的!因此,在股市投资风险巨大、对外投资受到限制、实业投资困难投资的当今,面对兵临城下的通胀预期,房产投资无疑成为了最后的避风港。而每年1.05%的税负根本无法阻止资金涌入这个避风港。

  所以,抑制房价上升不应该成为物业税的目标,拟定中的物业税从长远而言也不会对房价产生抑制作用。房价最终只会因为一样东西而波动,那就是市场的供需关系,而想要改变这种供需关系,也只有通过市场的办法才真正可行。

  (本文作者系小耘律师事务所合伙人,长期致力于房地产公司海内外并购的法律咨询。)

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