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房地产新政的作用需要时间来检验

2010年04月22日 07:03 来源: 经济参考报 【字体:

  此轮房地产新政的速度之快、力度之大、范围之广,历史罕见。很多人高呼,中央真的对高房价下狠手、动真格了。所以,社会各界对此轮调控也是充满期待和希望。

  那么,应当如何看待此次中央对房地产市场的调控?此次调控能否达到预期的目标?笔者认为,这不仅需要用房价的变化来判断,更需要用时间来检验。

  对房价上涨过快问题,中央态度明朗,控制高房价的决心也很大。不然,不会在经济尚未完全复苏的情况下出台如此严厉的房地产新政。可以说,此次房地产新政,剑剑指向要害,刀刀砍向关键。

  现在的问题是,在中国,从来不缺准确的判断和正确的政策,关键在于地方的执行力和持续性。历史的经验告诉我们,再好的政策若得不到有效落实,也是白搭。

  需要关注的是,对此轮房地产新政,很多人仍然用老眼光看待问题,认为新政的目的就是打压房价。只要房价出现下降,新政的作用就算是发挥了。

  事实上,问题并不这么简单。中国房地产市场出现的问题,绝不仅仅是房价上涨过快。房价上涨只是表象,更深层次是地方政府在房价问题上的态度和认识。如果地方政府不能真正认识高房价的危害,不能从“土地财政”上走出来,即便在高压政策下房价出现下降,也是暂时的,不能从根本上解决中低收入阶层的住房问题。

  从理性角度分析,对房价高低的判断,既要考虑市场的供求关系,也要考虑群众的承受能力。就我国目前的实际情况,如果只考虑市场机制的作用,会脱离现实、脱离群众的实际购买能力。相反,若只参照群众的购买能力,又可能影响市场机制的作用,走回到政府包办一切的老路上去。这就要求我们,在住房问题上必须把市场机制与政府作为有机结合起来。很显然,前些年出现的房价上涨过快,与政府缺位不无关系。

  从此轮新政的设计来看,毫无疑问,政府将成为未来一段时期房地产市场的主角之一。而这个主角,显然不是再把房地产作为GD 的制造工厂,而是高房价的调控工具。这就产生一个疑问:地方政府能够抛弃对房地产的依赖吗?如果不能,新政极有可能带给老百姓一场空欢喜。

  令人欣喜的是,重庆市近日推出的一系列举措,让我们依稀看到了新政的新意。据报道,重庆市按照“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的住房制度体系要求,明确提出了将在三年时间内完成2000万平方米的公共租赁房建设任务,让有高达30%的低收入群体由政府提供的公租房予以保障。同时,对60%的中等收入家庭,则提出了6 .5年的收入就能购买中小套型、中低价位商品住房的目标。只有10%高收入人群的住房,完全由市场调节。

  如果这样的组合目标能够如期实现,无疑可以有效解决目前存在的买房难、买房贵问题,有效化解围绕住房的很多矛盾。此举要想达到预期目标,必将对“土地财政”产生严重冲击。

  有关方面提供的数据显示,去年全国土地收入1.6万亿元,而地方融资总量已高达7.2万亿元。按照6%的利率计算,地方政府今年需要支付5280亿元的利息,土地获得的近1/3资金都将用于支付利息。而在一些地方,土地获得的收益,可能连支付利息也不够。这就意味着,地方政府要想化解债务风险,按照目前地方财政的实力,惟一的通道只有“土地财政”。那么,新政会不会在地方出现“肠梗阻”呢?

  所以,新政虽然十分严厉,且完全符合目前的实际。但是,到底能发挥怎样的作用,能在多大范围、多长时间内发挥作用,能不能从根本上解决中低收入者的住房问题,不仅要看房价能不能降下来,更要看满足中低收入阶层需要的普通商品房、公租房能不能建上去。如果短板解决了,即便高房价仍然维持,或者房价继续上涨,也不会引起社会的不稳定,房价问题也不会成为社会的难题。

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