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政策多路出击 曾一路高歌的房价前景不妙

2010年04月22日 08:47 来源: 中国财经报 【字体:

  近日,国务院以金融手段调控房价的政策终于使出了“杀手锏”:针对购买二套及以上住房的,首付比例和贷款利率大幅提高,房价过高地区可暂停放贷。受此影响,4月19日房地产股引领股市大跌,上证指数跌破3000点,北京部分新盘开始优惠促销。

  这意味着,调控新政已经对高房价起到了震慑作用,和先前的调控政策相比,已经不再是虚晃一枪,而是具有实质性的作用。而且,税收政策、土地政策、保障政策、监管政策等手段,都将在金融收紧后陆续登场。这将给以炒房为生的“房虫”们带来阵阵寒风。政策矛头直指多套住房

  一方面是买不起或住不起房,一方面是占有多套住房,这已经造成现阶段中国式城市的病态发展,也引发了越来越多的社会矛盾。针对这种情况,17日公布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》实行更为严格的差别化住房信贷政策,矛头直指多套住房购买者。《通知》明确,住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。这和今年两会住房城乡建设部负责人所说的“住建部在调控房价方面几乎没有什么手段”相去甚远。

  事实上,如何制定第二套房标准,乃至多套住房标准是所有调控政策能不能落实到位的核心和关键。更重要的是,如果让这些住房信息公开联网,就能让政策真正起到立竿见影的调整效果。这些信息尤其对保障性住房、差别信贷和以税收政策调控房市等政策成功实施起着重大的作用。可见,住建部在这个方面不是“不可为”,而是“大有可为”。

  界定第二套住房标准以及在一定层面公布相关信息,对保障性住房而言,也就不可能产生那么多公众所诟病的经济适用房腐败问题,下一步国务院提出的提高保障性住房、中小户型普通商品住房的建设数量和比例的政策才会真正落实到那些真正需求住房的群众手里。对金融政策而言,也就会尽可能在制度上避免出现大规模骗贷问题。税收政策或更具威慑力

  不过,从某种意义上讲,界定第二套住房标准对税收政策的制定和落实更为重要。税收政策具有法律约束力和强制性,因而政策更具有威慑力。税收的对象界定也就要求更有确定性概念。因此,《通知》并没有提出明确的税收政策,而是说要发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。并要求财政部、税务总局加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。这也就表明了国务院运用税收政策调控的决心,什么时机、出台什么样的政策,则是一个相机抉择的问题。

  如果可以界定第二套住房标准的话,那么第三套住房或多套住房就可能属于税收政策调控的对象。这也就意味着,第三套或多套住房可能会被认定为营业性住房,而不是个人居住性住房。“个人所有非营业用的房产”在国务院颁布的现行的《房产税暂行条例》中属于免税范围,而对于经营性的就要征税。

  这就是说,即使不出台任何新政,只要恢复对个人拥有的多套房产按营业性房产恢复征税就足以对持有多处房产者构成较大压力。因为房产税是每年都必须缴纳的,这就会加大拥有者的持有成本。

  根据1986年颁布的《房产税暂行条例》,房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳(具体减除幅度,由省、自治区、直辖市人民政府规定),税率为1.2%。没有房产原值作依据的,由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据,税率为12%。如果按一套房产价值300万元计算,按优惠比例,也即扣除10%至30%后的部分作为税基,乘以1.2%的税率就是:300?1-10%至30%)?.2%=3.24至2.52万元。这就是说,这套房产所有者每年需要缴纳3.24万元到2.52万元的房产税。

  这也就是房产税一直是公众对用税收调控房价有重大期待的原因。无论被媒体称作物业税、特别消费税,还是房产保有税,名字有别,只是侧重不同。因此,尽管没有确定的政策出台,但有报道称,“针对房产征税的试点地区可能定在京、沪、深、渝4个城市”,就已经给那些房产拥有者造成了一定的压力,曾经一路高歌的房价前景不妙。

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