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评论:房地产仍需长治久安之策

2010年04月22日 13:32 来源: 上海证券报 【字体:

  这一次房价可能真的要下来。

  4月17日“国十条”之后,银行股和房地产股领跌,沪深两市出现重挫,最前线的房地产中介机构,已感到些许寒意,大街上摆摊推销的中介人员越来越多,市场观望气氛渐浓。所以,预期部分“房价上涨过快的城市”在未来几个月房价下降一到两成,回复到春节之前的水平,是有道理的。其实,还有个被忽略了的理由:3月“两会”之后,房价扶摇直上,这本身就蕴含着下跌的风险,所谓“要让其灭亡,必预令其疯狂”,即使没有新政策出台,按照市场的规律,房价也会出现滞涨甚至下降趋势。过去,很多人觉得房价越调越高,房地产开发商以为政府没有容忍底线,现在看来是大错特错。

  新政策的核心是三条,一是地方政府对房价负总责;二是实行严格的差别化信贷政策,二套房首付50%,这是世界上最高水平的首付,除了降低投机者的杠杆外,还抑制模棱两可的购房者的购买冲动;三是保留了一个撒手锏:新型的房产税或者物业税。不管将来的征收具体细节如何,这个税,将大大降低购买环节的成本,致房价明显回落。

  但是,所有的政策都只是短期有效的,不是长期的治本之策。因为,在政策频出的环境下长大的国人,所谓“上有政策,下有对策”,是拿手好戏,比如二套房、甚至三套房,很容易变成“首套”。已经有开发商表示,可以替购房者垫付一成首付等等。更要紧的是,高房价的真正元凶,是某些制度性的缺陷。改变这些,才是房地产的治本之策。

  第一,住宅商品化方向需要调整。十几年的住房商品化改革,虽然有值得肯定的一面,但是,确实走过了头。首先,并不是所有该到市场上买房的人,都通过市场解决居住。华远集团的任志强先生就说,北京有大量房子,以超低价格,卖给了机关单位的公务员。而这些人的收入和其他福利远远超过一般的企业职工,其实不应该受到照顾。人们获得住房的价格是五花八门的,有免费的,有房改房、成本价房、两限房等等,真正到市场买房的,只是一部分人,包括那些最贫困的人。其次,住宅作为民生的最大部分,政府本来负有为低收入居民提供基本住房保障的义务,这一点,近几年几乎完全忽略和放弃了。“居者有其屋”,不是让居者拥有产权,政府提供的,应该是廉租房或者公租房,而不是经济适用房,经济适用房难以避免信息不对称导致的腐败和效率损失。核心的问题是,政府应该照顾社会最贫穷阶层,而不是“夹心层”。经济适用房所照顾的,其实是相对富裕的人群。如果按照改革伊始的目标,有70%的人,住在由政府提供的住房里,就不会有今日之民众的抱怨。再次,在住房已经商品化的条件下,富人多几套房子,表面上看没问题,但是,在土地有限的背景下,多套房的人,侵害了无房人的空间,产生了负外部性,政府是不能不干预的。

  第二,城市土地不是用来卖钱的。房子多了价格就会下来,但是,盖房需要土地,土地供应充分,房价才会让大部分人接受。但是,在现有制度下,地方政府是土地的唯一卖主,作为垄断者,是没有积极性增加土地供应的。在招拍挂制度下,土地价格不断推高,地方政府自然乐观其成。除了可以收获不菲的“私房钱”,还可以通过高地价推高房价,拉动GDP。似乎完全忘了,土地本来是用来造房子供人居住的,是一种“公共财产”。所以,土地出让金制度,需要彻底改革。土地供应可以进一步放开,人为控制是不足取的,因为城市化是一种大方向,它的成功,必然是节约而非浪费土地。

  第三,地方政府不应成为房地产的利益中人。除了获得GDP和土地出让收益,地方政府还能获得数十项收费,这使得这些年来地方政府成了房地产的利益中人,有了利益,当然就希望房价能持续永远上涨,可以说,这是历次调控终归失败的根由所在。推动经济增长,不是地方政府的本来责任,提供公共产品,保障民生才是。如果地方政府,不从GDP的紧箍咒中退身,民众降低房价的期待,就只能是一种空想。

  第四,富人需要更多的投资渠道。如果没有一个富裕人群,当然就不会有中国房价快速追赶美国的神话。当今中国富裕群体的富裕程度,已令全世界咋舌。让人们富裕起来,是改革的初衷,并不奇怪。但是,他们需要更多的投资渠道,房地产价格飙升跟有些富人愚昧消费,背后的原因,都是缺乏多样化的投资渠道。必须承认,在对外开放上,我们已然尽力,但是,在对内开放上,还有许多大门是紧闭的。资金若水,需要疏浚。否则,即使暂时退却,终究还要卷土重来。

  此外,基本数据统计,也是当务之急。比如什么人已经有了住房,眼下真正需要住房的人是哪些人,谁有多套房产,这些如果是一笔糊涂账,计将安出?

  人无远虑,必有近忧。有了这些相关制度上的基本改变,人民才能安居乐业。 (中央财经大学政府与经济研究中心主任 王福重)

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