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地产新政不会造成经济“二次探底”

2010年04月30日 06:14 来源: 中国证券报 【字体:

  由于房地产行业涉及的产业链长,在经济中占据着举足轻重的作用,如此严厉的房地产新政会否造成经济出现“二次探底”,使中国经济重回2008年大幅下滑的态势中呢?我们认为这种情况不会出现。

  全球经济逐步复苏,经济环境与2008年已有很大不同。经过2008年美国次债危机之后,全球经济已经从大幅下滑中稳步复苏。根据IMF4月份最新预测,由于全球经济良好的增长态势,IMF已将众多经济体的GDP增速上调,其中,将世界经济的增长率从3.9%继续上调至4.2%,将美国经济增长率从2.7%上调至3.1%,对新兴工业化国家经济从6.0%上调至6.3%,显示了世界经济已逐步步入新的经济增长周期,增长态势良好。

  中国经济已进入新增长周期,房地产新政出台不会造成经济大幅下滑。这次房地产新政出台的背景是一季度GDP同比增长11.9%,其已接近上一个十年经济周期中的高点。由于中国进出口贸易以及国内消费出现快速的回升和强劲的增长,即使固定资产投资方因房地产投资的下滑从一季度的26.4%回落至20%左右,甚至更低一些,也不至于造成经济的大幅下滑,今年经济保持9%以上的增长几乎没有太大悬念。

  企业投资意愿上升,房地产投资下降对整体城镇固定资产投资影响有限。从房地产投资对城镇固定资产投资的直接影响看,由于房地产投资占城镇固定资产投资20%左右的比重,如果房地产投资下降10%,对城镇固定资产投资直接影响2%左右。即使考虑到间接影响,会对房地产下游制造业投资造成影响,但考虑到在经济上升周期,其他行业固定资产投资意愿的上升,我们认为将部分弥补房地产行业投资及导致的间接投资下降的影响。根据人民银行5000户企业问卷调查显示,企业投资意愿逐步恢复,一季度企业固定资产为51.1%,仍处于扩张区间。

  房地产开发企业资金状况良好,抗风险能力好于08年,不会造成房地产行业的系统性风险。2009年底至2010年初,全国开发资金来源快速增加,2010年3月同比增速高达61%,这主要来自企业自筹资金和销售回款的大幅增加,而同时银行贷款也保持了较快增速。2009年以来,各月全国房地产销售额与开发投资的差额均为正值且不断扩大,表明当前开发企业资金大幅净流入,这与07年成交高峰前后企业资金大幅净流出的状况截然不同。上市公司财务数据验证了全国统计显示的情况,以公布2009年报的56家公司数据计算,板块经营活动现金大幅流入,投资现金流出与07年基本持平,而筹集资金明显减少,全年现金及现金等价物余额大幅增加,开发企业当前的现金流状况比2007年高景气之后好得多。偿债压力方面,板块资产负债率略高于2007年,但扣除预收账款后基本持平,净负债率40.1%,比07年时低近7个百分点,板块偿债压力也明显小于2007年水平。

  房地产价格如果上涨过快,导致房价太高,对于中国的消费市场将会产生严重的挤出效应。房地产价格的快速上涨造成房地产投资的快速赚钱效应,将会吸引本应投资实体企业的资金进入,导致推动中国经济增长的其他企业缺乏资金。更严重的后果是,一旦房地产泡沫积聚,房地产价格失控,最后泡沫破裂,将对中国经济产生巨大的冲击。因此,对刚刚从危机中恢复过来的中国而言,房地产市场需要稳定。由于这次房地产新政着力打击房地产投机,虽然一定程度上也会对正常的房地产投资行为有所抑制,但是总体而言利于中国经济更健康更持续的增长。

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