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房价报复性反弹无法避免

2010年05月09日 22:56 来源: 投资者报 【字体:

  五一节期间,北京的房产交易几乎停滞,节后上海房价也出现松动,同时,各地楼市量价齐跌的消息不绝于耳,看来近期一系列房地产新政已开始发挥作用。但本次调控能否真的解决房地产行业的问题?我们持怀疑态度。

  本轮地产调控的着力点,在于控制购房需求以对房地产市场强行降温。但市场对本轮政策能持续多久还在观望,华远地产总裁任志强不久前对媒体表示,“如果政策继续对房地产进行‘冻结’,那么其对于股市、钢铁、水泥等产业的影响将会显现,从而对宏观经济形成威胁。因此,目前的政策也可能是持续不长。” 回过头来看,2008年末宏观经济也曾被房地产“绑架”过,当时为抵御金融危机而出台一系列楼市鼓励政策,打开了此轮房价上涨的“潘多拉盒子”。

  拿捏政策分寸的确很难,一放就房价狂涨民怨沸腾,一收就进入“冰川期”,影响下游行业并会让经济陷入困局。这令管理层无所适从,刚喂完大补丸就打退烧针,政策难以预期。

  要开对房地产问题的药方,就要找到问题的根源。有人认为问题出在供求关系上,住房消费和投资需求过大,而土地及房地产商供给能力不足;也有观点认为是实体经济中溢出的资本和海外热钱在推高房价;还有人认为是土地财政迫使政府成为房地产价格的最大推手;更有甚者,觉得是钉子户漫天要价抬高土地成本所致。各种观点看似都有道理,但却经不起仔细推敲。

  按理说价格是市场问题,供求关系决定价格,或者说价值决定价格。但不论看“房价收入比”还是“房屋租售比”,当前的房价都是市场失灵的表现。而之所以出现这种局面,我们认为根源在于,房价形成机制中隐藏着非市场化因素,而且,这种因素是主导房地产价格的最核心问题。

  让我们先看房价的构成,主要有三块,第一是土地价格,其次是土地变成房子的中间成本,包括建筑成本和相关税费,第三是房地产商和房产拥有者在交易过程中获取的利润。

  先从简单问题入手分析。

  首先,房地产商和房产所有者的获利要求无可厚非,但市场经济的特点决定了在充分竞争行业暴利难以长期持续。如果某行业利润远高于社会平均投资回报率,便会吸引社会资本不断流入并引发竞争,最终使行业暴利消失甚至低于社会平均水平。

  其次,房产的建设成本和相关税费相对比较透明,其对房价影响有限,这无需多言。

  最后,是土地价格。表面上看,这是房价成本结构中能找到的导致高房价的唯一问题。第一是开发商拿地价格不断抬高,在源头上推高房价:今年以来各地频现的地王,其楼面价已高于现房售价,这也是人们所说的“面粉贵高过面包”。第二,人们对地价上涨的预期会反映在房价上:如果知道土地会涨价,为什么不让房子先涨价呢?

  土地价格,正是那个被隐藏了的“非市场化因素”。虽然它看上去通过拍卖有了市场化的色彩,但其本质是非市场化的。

  所谓市场化,是由许多个市场主体组成的供方和需方,通过供求关系来决定价格。但我国目前的土地市场,虽然有无数个需求者,却只有一个供方,它就是政府,但土地并不真的是政府所有,而是“国有”。国家由全部人民构成,“国有”就是私有集合,所以土地就成了人人所有而人人没有,土地所有权由政府代为行使。

  由于土地国有,人们拥有房产却并不拥有房产所占据的土地所有权,仅有50年~70年的使用权。政府也不拥有真正的土地所有权,所以其在处置土地时,需要向土地使用者支付一定的使用权转让补偿。

  这就存在利益分配的问题。要让土地进入供给市场,土地的使有者与代理行使土地所有权的政府,就需进行利益分配,使有者获得安置费,政府获得剩余的土地出让金。而新的土地使有者想要兑现土地的增值,就要再和政府做一次分配,这种局面下只有创造更多的利益增量(也就是抬高地价),才能满足政府和土地使用者的双重增值要求。

  这便形成一个糟糕的循环:人们占有的土地在政府主导的流通中增值了,却只能获得增值中的部分收益而不是全部收益,土地流通一次人们获得的收益比例就下降一部分。人们必须在两种局面中作出选择,要么是通过整体价格上涨来弥补被分走的利益,要么是认赔出局。很显然,前者相比后者引起的社会矛盾和问题要小得多。所以,在目前的地权归属问题无法修正的局面下,地价只会涨不会降,这也就导致人们对房价的预期越来越高。

  当前的房地产新政只能治标无法治本,它只是通过让房地产市场交易者强行出局的方式,达到短期降温的效果。一旦限制有所松动,那些出局者还会卷土重来,他们所损失的,势必要变本加厉地拿回来,在这种局面下,未来房价的报复性反弹无法避免。

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