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情势变更原则可适用房产新政相关诉讼

2010年05月21日 07:45 来源: 东方早报 【字体:

  2010年4月17日,国务院下发国发【2010】10号《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,其中对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。这在一定范围内打消了意欲买房人的购房意愿,给正在进行商品房买卖交易的当事人形成了买卖障碍。

  5月4日,有关媒体报道了房地产新政下首例与新政有关的诉讼案,即北京一名购房者在新政出台前支付了立约定金,卖房人拖延签约,新政下发,买房人因支付额调高后首付比例有困难,难以申请到银行按揭贷款,而以卖房人违约为由,提告法院引发讼案。

  笔者认为,在房地产新政前签订房地产买卖的相关法律协议,如定金合同、买卖合同等,因首付比例提高而形成房地产买卖障碍的,可以适用情势变更原则。

  2009年5月13日起《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》施行,其中第二十六条规定,合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。这就是民法上著名的情势变更原则。

  房地产新政出台,这是房地产买卖的当事人所无法预见的,不应归于商业风险,继续履行合同对于一方当事人明显不公平,或者不能实现合同目的是对房地产买卖当事人公平的对待,因此引起房地产买卖的重大变化,是可以适用情势变更原则的情形。

  有大部分比例的人认为上述情形应适用不可抗力原则,根据我国对不可抗力原则的规定和司法实践,不可抗力原则一般适用于自然灾害、战争等情形,但不主张排除将国家法律调整列入不可抗力。因此在立法层面上尚未对此明确的情况下,房地产新政引起房地产买卖的重大变化,适用情势变更原则,是合法合理的选项。

  当然,在具体适用情势变更原则时并非没有条件,在房地产新政前签订房地产买卖的相关法律协议,也并不一定全部可以适用此原则。

  此次房地产新政的出台,是通过坚决抑制不合理住房需求等措施,达到坚决遏制部分城市房价过快增长、维护金融秩序、促进国民经济的健康发展之目的,如果有部分不幸“跨政策”的购房者通过适用情势变更原则请求人民法院变更或解除合同,也是新政效果的体现,合政策之功用。

  (作者系上海和华利盛律师事务所律师)

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