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何志成:别指望靠房子养老

2010年06月04日 06:57 来源: 中国证券报 【字体:

  中国住宅市场很怪,一个个没有土地所有权的住房居然能在短短几年间上涨几倍。北京很多真正的穷人这两年都“被百万富翁”了,原因就是房子。一套房改时作价两万多元的房子,现在价值两百万。住宅性商品房能够被市场爆炒,原因很多,但最基本的原因可能有三条,一是流动性泛滥,负利率时代过长;二是土地使用权变革预期——绝大多数炒房人都认为,住宅建筑的土地使用权会在到期后延期;三是全世界主要国家的房地产市场都具有金融属性,尤其是美国,不仅可以炒房子,还可以炒房地产债券。这股恶炒风感染了中国。

  当住宅被赋予金融商品属性之后,当巨大的流动性无处宣泄时,房地产市场必然成为爆炒的对象,如果货币政策信贷政策一起向房地产市场倾斜,房地产的金融属性会发挥的淋漓尽致。

  虚拟金融市场是不讲“价值观”的,它只认市场,只认市场给出的价格,哪怕这个价格已经远远地背离了它的价值。房地产完全由市场定价的现实就是三部曲:排着队追涨——一起观望——然后疯狂抛售。

  有人到今天仍然不明白房地产是什么?它是消费品还是特殊商品,它是社会保障还是投资品。众说纷纭,谁都有理。

  郎咸平说,1998年开始考虑住房制度改革时制定的房地产政策是:商品房占10%,分配性住房占90%,结果到2002年大面积推行房改时忽然变成商品房占90%,分配性住房占10%,这个颠倒是房地产乱象的祸根。其实他错了。如果按商品房占10%,分配性住房占90%来设计房改,根本不可能有房地产市场,更不可能有今天中国人的财富观。原因很简单,如果仅仅10%的富人拥有自己的住房,90%的房子都没有产权,房地产市场的流动性将极差,甚至不会出现市场,老百姓也不会将住房与养老储蓄相连。

  因为房价高涨,老百姓怨声载道,于是,主张打压房地产的声音一定会占据上风。打压不奏效,还要打压,直到将经济彻底歇火。于是可以判断,短线房地产市场将极度降温,并且很可能导致中国经济整体降温。但中长期导致房地产市场火爆的本质性原因很难解决。当经济降温导致很多行业都不景气时,另一方面的声音又将越来越响。于是,房价又回来了。如此循环往复。

  但房价终将暴跌,可能根本等不到中国人口数量下降。原因是什么?物业税。地方政府在这个事情上一定会从消极变为积极,原因就是土地越来越少了,政府的“财神爷”用不了多久就不会是土地。当土地越来越少时,征收物业税就成为唯一的选项。

  中国的住宅没有土地的产权,这是硬伤,一定会有人拿这个硬伤做文章。因此我告诫大家:炒房地产,也要短线,可不能指望住房能够养老。

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