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调控最高境界:房价低于物价涨幅

2010年06月04日 06:57 来源: 中国证券报 【字体:

  地产价格调控的措施,主要不是打下去房价,而是让价格涨势逐步放缓,甚至低于物价涨幅,这才能出现多赢的局面。其它物价上升了,地产没有涨,就是跌。这种无形的跌法是最高境界,它既保护了有房屋者的基本利益,又可以让投机房地产者失去继续投机的动力,还为政府腾出手来进行保障性住房提供了政策和资金的空间。

  抑制地产投机,让老百姓安居乐业,当然是好事。如果按照当前的说法,房价上升过快超过了居民收入增速。这里实际上存在一个大家都明白的问题:老百姓收入在第一次分配中的占比增长太慢。房价上升过快,又与货币发行增长过快有关。假设从1998年开始计算,中国的货币发行增长了6倍,主要城市房价增长5倍,居民收入增长2.2倍,而国家税收增长近7倍。从中我们看到,房价的“泡沫”有两个方面原因:一是2009年钱发得太多太快了,居民反通胀的本能会找地产进行投资,地产指数与M2之间形成了亲密的关系;二是居民收入增长在一次分配中太低了,国家税收增长太快,出现了收入/房价比的泡沫。

  因此,挤地产价格的泡沫,可能有几种方案:

  一是在不提高居民收入的整体水平条件下将房屋价格打下去,即硬挤泡沫,从而导致国民经济受损害,进而引发居民的财产性收入缩水,财富出现负效应,消费乘数下降,消费增长下降,原来想通过刺激消费保持经济增长的政策效应受到挤压,经济复苏的势头由于地产投资下降、消费对经济推动的效应下降,在国际经济复苏还脆弱的条件下,必然出现与调控地产的目标相反的效果。这是一种国家、企业、居民利益受损的坏方案,如果硬要实施,可能会为国际资本借人民币升值的东风而抄“底”。

  二是在保持地产价格基本稳定或者略有下降的状态下,通过提高中低阶层的收入水平,同时为中低收入者提供廉租房屋,从而改变收入/房价比(衡量泡沫的主要指标),即软挤泡沫。在这里,我们建议要实施社会主义的地产政策,即对中低收入者实施大范围的社会主义公平条件下的住房政策,比如在销售环节政府回购等条件的经济适用房、比如廉租房屋面向低收入、大学毕业生、民工等开放。另外,对于商品住房,按市场经济原则,由供求决定价格,如果价格涨得高,相关的税收也多,收来的税可以补充“社会主义”廉租房的费用。

  因此,我们建议,对于地产的泡沫,不妨使用一下将气球中充实塑胶的办法,使之成为篮球,即保护多数中低收入者的“居住权”,又适度收取市场经济中商品房屋中的税收为建设“社会主义”经济适用房和廉租房的费用,从而达到照顾各方,实现平衡的中庸之道。

  社会主义与市场经济相结合的地产调控的中庸之道是可以保持经济稳定增长的同时,实现收入分配的和谐之道,如果能够这样做,则是大家的福气,其中的关键有三:即提高中低收入者的收入、向中低收入者提供房屋、从土地出让开始对相关环节“均衡”征税,抑制地方、开发商和投机者对地产业的过度“依赖”。不过,政策要早定,否则会带来市场成本过大的可能。

  2010年夏天诡异的房产税反复不定信息已经搞得地产业及相关行业不得安宁,加上土地增值税可能对地产商利润增长的负面作用,如果在夏秋间再提高利率,地产业在2010年虎年可真正遇到了“白虎星”了。中国的地产业与美国不同,基本底线是有20%的首付,因此,有些经济学家就预测,中国地产业跌20%没有风险,因为风险还没有传递到银行。这种想法是以牺牲有房阶层的利益保护银行利益为思考的出发点,无房者还可能得不到福利性的保障性住房。如果真正出现平均20%的跌幅,何时止跌,可不是银行说了算,更不是经济学家说了算,也不是政策能够随时左右的,其最大的可能是造成政策调控下的中国式“金融危机”。中国式“金融危机”不是居民买房屋不还钱,而是在现有分灶吃饭的财政体制下,地方政府由于地产价格出现“拐点”,储备的土地无人问津则导致地方债务危机,这是一种低于主权债务的次债危机。据说地方融资平台一共欠了银行近7万亿债务,如果现在要求清偿,有些地方政府可能出现资不抵债。

  因此,地产价格调控的措施,主要不是打下去房屋价格,而是让价格涨势逐步放缓,甚至低于物价涨幅,才能出现多赢的局面。什么叫地产价格的跌?其它物价上升了,地产没有涨,就是跌。这种无形的跌法,只有真正高境界的政策调控才能实现,它既保护了有房屋者的基本利益,又可以让投机房地产者失去继续投机的动力,从而将一种疯狂的地产投资心理逐步抚平,还为政府腾出手来进行保障性住房提供了政策和资金的空间。

  如何才能让地产价格逐步趋向相对温和的状态呢?降低地产投资中的金融杠杆水平和提高地产保有的成本。中国地产出现十年以上牛市行情,主要原因是土地垄断制度、金融改革、财政制度、汇率制度和地产改革和居民文化心理共同形成的。要改变地产价格形成的机制,需要对五大支柱进行重构或者改革。在现有宪法体系下,在公有制度基础上的地方政府对城市国有土地的垄断格局不可能改变,而且随着“征地”制度的实施,不断扩展地方政府的控制“国有”土地的边界能力,只要地产不出现危机,这个过程就会持续下去。

  按揭贷款可能是中国金融史上最成功的“拿来主义”,它揭开了中国老百姓新的金融消费意识,实现了在住房商品化过程中的提前消费,也为地产投资或投机者提供了金融杠杆,从而释放了五倍的购买能力。当这种购买能力在中国居民高储蓄而负消费乘数下,对于商业银行是无风险高收益的优质信贷。这种优质信贷的持续增长加上中国经济处于低物价与高增长相结合的理想状态时,中国的商业银行出现了世界银行史上少有的年收益增长30%-50%的奇迹,四大国有银行很快速地成为世界上名列前茅的大银行。美国起始的金融危机本可以结束中国银行(601988)业的盛宴,但四万亿投资,又让银行从政府手中抢到了“无风险”信贷项目,因为银行相信地方政府不会真正破产。

  在分灶吃饭条件下,地方政府为了平衡预算,除了地方财政收入外,还得通过卖地和借债度日。如果在银监会风险控制要求强化条件下,地方政府无法获得往日可以融到的资金,其弥补资金缺口的前景仍然寄托于地产业稳定条件下的土地财政收入。2010年夏天在地产宏观调控从严下,还不断出现新地王,就是这种复杂背景下的必然现象。地王的出现,预示着未来地产价格上升的势头,地产价格上升,又将与当前宏观调控的政策趋向相悖。要解决这个悖论,就得从财政体制上下功夫,特别是在全国性的保障制度和医疗改革全面推开的时候,中央财政多承担些地方在居民保障(社会保障、医疗保障和保障性住房)上的负担,以扭转地方政府对卖地获取预算外财政收入的依赖性。

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