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房价不跌 房地产股难见底

2010年06月04日 08:20 来源: 上海证券报 【字体:

  关于众所关注的地产股,目前市场普遍的看法是:跌幅够大;同时,因为2009年房产的旺销,绝大多数公司今年已经提前锁定了40-70%的利润,目前的估值够低。关于房地产新政,目前关注的焦点是房产税的出与不出,或者是什么时候出。前者使投资者时时关注着地产股的反弹机会,后者使投资者在捕捉地产股反弹的时候始终患得患失。因此,目前的地产股应该还没到底部成熟的时候。

  实际上,房产税“只说不出”才是最大的利空。房产税出了也就相当于“靴子落地”,“只说不出”对房地产行业、房地产上下游产业链、地产股行情的影响是全方位的。最近一则信息显示,5月份上海4000多家房产中介门店的成交为零,这是一则“非常可怕”的信息。我们知道,任何资产交易都是量在价先,先有量才后有价,“4000家房产中介门店零成交”反映的房价趋势不言自明:要出现成交量只有房价下跌,所以房价的调整还没真正开始。

  实际上,房产税“只说不出”意味着可以出,也可以不出。本次房地产新政调控房价的指向非常明确:如果热点城市的房价不跌,房产税必出。反之,如果目前的房价主动回落个20-30%的幅度,房产税未必一定要推出。因此,在目前政策观察期阶段,以房产商为代表的卖方“死抗着”不主动调价是毫无意义的。

  即使以房产商为代表的卖方继续“死抗着”不主动调价,目前房产交易“有价无量”的态势最多持续到今年年末阶段也将自动瓦解。原因在于:(1)2008年房价出现快速跳水的时间是出现在当年的12月份,这说明开发商的资金链、投资客的资金链、“炒房团”的资金链或多或少都会与“年关”有关系;不同性质的卖方主体或多或少都存在年末回笼资金的要求。(2)去年3-6月份拍地高峰形成的产能经过一年半左右项目周期后,届时将集中投放市场,项目周期更断的各地方保障房也将陆续开始投放,新卖方的出现必然会瓦解目前“死抗着”的现卖方。

  目前,许多投资者包括部分“死抗着”的地产商认为,由于地产公司在去年房产热销中已经回拢了大量资金,目前是“手中有钱心不慌”,继续抗两年没什么问题。这在以前可能没什么问题,但在房产新政实施后,如果房产交易持续“有价无量”将是个大问题:(1)现有的土地储备必须持续投入开发,否则在“打击屯地”政策下地产商的土地储备轻则巨额罚款,重则没收;(2)每家地产商都有巨额的银行信贷,相应的信贷利率负担将会不断吞噬已有的现金流;(3)房地产开发与交易都具有杠杆特征,持续“有价无量”的交易萎缩将可能会使部分房产商出现“断流”。因此,“4000家房产中介门店零成交”的现象如果再持续半年,恐怕绝大多数房产中介要关门;再持续一年恐怕许多中小地产商会面临清盘。因此,房产税推出则房价必然下调,房产税“只说不出”将继续没有交易量,所以,目前卖方“死抗着”是毫无必要的。

  目前卖方“死抗着”可能是轻视了本次房地产新政是旨在消除其“绑架经济”的隐患、降低其投资功能、强化其居住功能等与以往调控不同的含义。长期以来,房地产是我国唯一的、各个方面沉浸最深的、涉及面最广的杠杆资产。任何资产价格涨得越高,沉积的风险就越大,如果再具有杠杆功能,则“涨出来”的风险就会因乘数效应成倍数地放大。因此,本次房地产新政在更深层面上应该还具有“降杠杆”意义。

  综上,我国经济层面与股市行情对本次房地产调控的消化还远未到位,目前的地产股应该还未到成立新底部的时候。

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