首页财经股票大盘个股新股行情港股美股基金理财黄金银行保险私募信托期货社区直播视频博客论坛爱股汽车房产科技图片

从历史的角度看房地产股

2010年06月26日 08:00 来源: 第一财经日报 【字体:

  在投资市场中,我们常常会被一些显性因素吸引,忽略一些更重要的隐性因素;被一些眼前因素困扰,忽略一些更长远的因素。而大量事实表明,决定我们成败的往往不是一些显性与眼前因素,而是一些更重要的隐性因素与长远因素。

  以房地产股来说,2007下半年,针对房地产调控,笔者曾和一些业内人士探讨房地产股的前景。当时许多人关注的重点都在两个方面,一是房价问题,二是房地产股的利润增长问题。毫无疑问,这都是眼前的显性问题。由于判断房价不会下跌,而房地产股的业绩仍会高速增长,因此大部分人都认为房地产股依然值得投资。为此,笔者提了两个问题。

  一是房地产业的规模是否还能继续扩张。如果还能扩张,即使房价下跌一点,也不会有太大的负面影响。如果营业规模不能继续扩张,甚至下降,哪怕房价不跌甚至上涨,房地产股也不再是一个好的战略投资品种。

  道理很简单:企业利润来自两个乘数。一个是销售价格;一个是销售规模。在销售价格不变情况下,销售规模增加就能提高业绩。在销售价格下降,但销售规模增加幅度更大的情况下,企业利润也能增加。如果销售规模下降,哪怕销售价格不变,甚至继续上涨,企业盈利也会下降。

  而各先进国家的经验表明,当人均居住面积超过30平方米,接近35平方米时,这个国家的房地产市场就将由高速扩张期转为平稳发展期。由于到2007年为止,我国人均居住面积已经达到32平方米,房地产业的高速扩张期即将过去,已非常明显。从这个角度说,我国房地产股最好的战略投资期已经过去。

  一是房地产的业绩增长是否属假性增长?房产是一种长周期产品,其开发周期至少在2~3年。在景气周期中,房地产企业都是这样运作的:一个楼盘开发好后,先卖掉70%至80%,收回成本和利润,剩余的20%至30%等房价涨高一点再卖。而收回的可支配资金中,大部分又会用来购置土地,以备后续开发之用,这部分将化作成本打入企业的收支账。因此,在房地产的高景气阶段,我们看到的只是利润的一部分。当房地产业的景气阶段即将过去,继续扩张已困难重重时,企业就会采取另一种做法:缩小继续投入的规模,加大剩余楼盘的销售。由于剩余楼盘的成本都已在前期计入支出,因此,这部分销售所得就是实实在在的利润;也由于新的投资力度减弱,用于再生产的成本下降,因此,企业的账面利润也会相应增加。一旦在建楼盘与剩余楼盘销售完毕,房地产股的业绩很快就会下降。

  房价与规模,前者是显性问题,后者是隐性问题;房地产股的业绩能否增长与房地产业的高速扩张期即将过去,前者是眼前因素,后者是长远因素。2009下半年以来市场证明,是隐性与长远因素战胜了显性与眼前因素。

  股票市场中80%以上都是短线投资者,即便是所谓的专业机构——在专业证券投资机构中,3个月,甚至1个月翻一遍仓的比比皆是。在期货市场中,短线投资者所占的比重更高,要超过90%,甚至接近95%。短线投资当然只需关注眼前的以及显性的因素,但真正决定大趋势、大潮流的却是只占20%不到的长线投资者。对长线投资来说,他们更关注的当然是长远因素。

  那么从长远因素来考虑,在经过了2009年下半年的再调整后,房地产股是否又将成为一个好的投资品种?答案基本是肯定的。

  首先,房地产股的调整幅度已相当巨大。以上证地产指数计,从2007年最高的8360点到今年5月最低的3105点,跌幅已近63%;从去年7月的6184点计,跌幅已达50%。万种行情归于价。在一个完全的市场经济体中,一切价格运动都不能不受到价格本身的影响。

  其次是投资属性。所有的成长股最后都会变成价值股,所有的价值股都会变成投机股。如果说,过去10年里,房地产股总体上是一个成长股,那么,在房地产业的高速扩张期过去之后,房地产股总体上将变成一种价值股。无论是2008年的大调整,还是2009下半年的大调整,都是房地产股从成长股向价值股的一种回归——对成长股,我们理应给予其较高的估值,而对价值股,我们理应给予其较低的估值水平。在两种估值体系互相切换的过程中,都会带来如此的巨幅调整,这也是成长股投资最大的风险所在,一旦成长期过去,将受到双重打击。

  而调整到5月中旬为止,已有相当部分房地产股的价格已大大低于它的资产重估价了,从成长股向价值股回归的运动已基本完成——虽然从技术形态看,房地产指数存在着再跌一段的可能。

  其三是未来发展。在一些重大问题上,经济学与金融学理论历来是无能为力的,能够给我们指明航向的唯有历史。这是2008年底、2009年初针对许多人盲目看空中国股市时笔者说过的一句话。这句话同样适用于目前的房地产股。

  未来我国的房地产市场究竟会怎样?我想引用一些数据。这些数据来自美国,其统计年份从1960年到2005年。在这近半个世纪里,美国PCE(消费者个人支出)从3323亿美元增加到87457亿美元,增加了25.32倍,年均复合增长率为7.54%(非常有意思,与美国股市的年均涨幅大体相当,由此可见经济对股市的推动并非虚幻)。而其间4个大类中:

  耐用商品支出,包括机动车辆、家具、家电等,从431.99亿美元,增加到10232.47亿美元,增幅为22.68倍;占个人消费支出的比重从13%下降到11.7%。

  非耐用品支出从1528.58亿美元增加到22624.9亿美元,增幅为13.8倍;占个人消费支出的比重从46%下降到29.3%。

  上述2项的增幅均低于同期PCE的增幅,且占个人消费支出的比重均呈下降趋势。

  服务支出,包括住房在内,从1362.43亿美元,增加到51512.17亿美元,增幅为36.81倍;占个人消费支出的比重从46%增长到58.9%。

  政府从社会保险得到的收入从55.88亿美元增加到8658.24亿美元,增加了153.94倍。

  这2项均高于同期PCE的增幅。

  单独地看,住房支出从481.83亿美元,增加到12856.18亿美元,增加了25.68倍。高于耐用与非耐用商品。占个人消费的比重从14.5%提高到14.7%,也好于耐用和非耐用商品。

  推动住房支出增加的原因,既有人口与收入增加因素,更有住房面积增加因素。1960年,美国人均住房面积约32平方米,与我国目前水平相当,而2005年增加到了60平方米。世界上没有一种力量可以阻挡人们对提高生活品质的追求。

  这个历史告诉我们,房地产股虽然整体上已不再是一个高成长性行业,房价大幅上涨也已成为历史。但这个被大家看空看空再看空的房地产股,却要比许多被人看好看好再看好的行业更具长远的投资价值!

  当然,从1960年到2005年,美国个人消费支出增长幅度最大的是医疗,从176.12亿美元,增加到15130.06亿美元,增加了84.91倍!占个人消费支出的比重从5.3%提高到17.3%!

  其次是休闲娱乐,然后是个人事务……

  别人的昨天是我们的今天,别人的今天是我们的明天。作为一个后进的发展中大国,我们最大的优势是可以借鉴别人的历史来观照我们的今天和明天。但愿这些数据能有助于阁下的投资。(作者为上海金耕信息科技有限公司技术兼运营总监)

社区牛人

  • 宇辉战舰
    人气播主

    [简介]崇尚中长线波段交易,善于把握股市节奏,每日送出热点个股!进入直播>>

  • 老胡实盘
    人气播主

    [简介]实盘交割单100%真实发布,连续5年盈利,年平均收益高达40%。进入直播>>

  • 黑马狂奔
    人气播主

    [简介]看大盘最精准最前瞻最直接,对个股非牛不战,出手必攻直击涨停。进入直播>>

评论区查看所有评论

用户名: 密码: 5秒注册