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华生:住宅“刚性需求”缺口为结构失衡所致

2010年07月01日 06:16 来源: 中国证券报 【字体:

   事实上,在中国归属的世界中低收入国家中,除被贫民窟包围的印度孟买市中心以外,中国的北京、上海中心区的房价已经遥遥领先,即使与中高收入国家首都比,除富豪集聚的莫斯科之外,北京、上海也是价高一头。

   住宅供求严重失衡的重要原因是因为平均每套面积过大,而每套住户的人口又很少的情况下,即便总面积供给能满足正常需求,但总的供给套数与缺房户需求就产生了差距。每年500多万套新增商品房,除去改善性需要,只能有300多万套解决不足1000万人住新房的需要,显著低于城镇年均新增约1500万以上户籍人口的需要,从而产生所谓“刚性需求”缺口。

  中国房价的国际比较

  本世纪以来,相对于股市大幅跌宕起伏,10年累计涨幅不足50%,中国楼市则一路走牛,普遍涨了6—10倍。这么高的房价还是否正常,是否已经泡沫化,国内外都有颇多评论。现在国内仍然有财经地产界的名流坚持认为北京、上海的房价并不算贵,因为中国一线城市与世界发达国家的大都市相比,还有相当的差距,所以房价还是要涨。政府为低收入的人盖好保障房就行了,不必干预房地产市场。不过,现在大家出国的共同感受是,尽管我们人均国民收入大体只是发达国家的十分之一,中国一线城市的绝对房价已经直逼发达国家的大都市上班族居住区的水平。更不用说如果汇率再改革上浮,我们就要直接以发展中国家的低收入去住最发达国家的高价房了。事实上,在中国归属的世界中低收入国家中,除被贫民窟包围的印度孟买市中心以外,中国的北京、上海中心区的房价已经绝对遥遥领先,即使与中高收入国家首都比,除富豪集聚的莫斯科之外,北京、上海也是价高一头。

  国际上通常是用房价收入比、租售比来衡量房价的合理区间。因为房子不比股票,只能由生活在当地的人消费。用这个指标来衡量,中国主要城市的房价收入比在全球包括发达国家已经绝对领先(见表二)。同样按Global Property Guide的数字,中国北京、上海的年人均可支配收入只能买不到1.5平方米的住宅,而世界各主要大都市则都在3平米到10平米之间。用房子的租售比即房价与月租金或租金回报率来衡量也是一样,别人的租售比一般在200倍左右,我们则一般到了400倍以上。从这些指标看,可以说中国一线和热点城市的房价已经存在较大的泡沫。

  有人说,一线城市的房价就应当特别贵,否则人都跑到大城市来了。这个断言其实并不符合那些正在或已经实现城市化国家的事实。大城市的房价当然会比中小城市高,但其实在市场经济中都有一个合理的差距。如果差距过大只是反映了资源过分向大城市的畸形集中。在实行大都市化发展的许多国家大中小城市的房价一般存在着合理阶梯,大都市里平均房价比中小城市一般贵不了2-3倍。

  其实,仅仅比较大城市中心区的房价还多少有点误导。因为对广大工薪阶层来说最重要的并不是大都市中心标志楼盘的价格而是上班族居住区的房价。以土地紧缺、人口高度密集的日本东京为例,目前东京典型的3室2厅、不算大阳台的使用面积76平米、实木地板、精装修带免费车库、24小时热水供应即至少相当于我们国内标准约105—110平米建筑面积的高档公寓房,步行到轻轨站在5—10分钟,坐轻轨地铁在30分钟内可抵达市中心各主要商业区和政府办公区,价格为2300万—2600万日元,相当于165—185万元人民币,每建筑平米约1.65万元人民币,房价为日本家庭平均600万日元年收入的4倍左右。因此,如果仅仅说日本东京银座的商业地产可达几十万元人民币一平米,来论证中国北京、上海老百姓的房价必涨就会有极大的误导性。东京的土地资源显然比我们更紧缺,但上班族居住区的房价相对收入却是如此之低。这样一个再普通不过的真实例子,可能比任何枯燥的数据更能直观地揭示相对于居民收入,中国一线及热点城市的房价之昂贵。

  另一种流传很广的观点认为随着城市化发展,房价在长期中必然上涨,因此在任何时候先买房子总是对的。这个说法混淆了由于收入水平的提高和通胀的存在,房价的长期趋势与投资能否获利这两个不同的问题。这就如同资源产品和股指一样,历史显示长期必然成倍上涨,但这并没有避免投资大宗商品或股市的人仍然经常赔钱。从世界各国历史来看,楼市也是一个长期会上涨但有着起落周期的市场。现在世界上不少国家仍在经历楼市下跌周期的煎熬。有人说中国要守18亿亩耕地红线,所以城市房价地价只升不跌。其实城市化是农民转市民,农民进城占地比他原先占的宅基地要小得多,不存在土地供应不足的问题。因此,中国过去这些年的房价飙升,只是在特定经济和政策环境下的产物,并不可能创造打破规律、只涨不跌的神话。特别是近年来房价多次成倍上涨的累积暴利效应,已经吸引了各路社会资金蜂拥而至的情况下,如不加以有效遏制,泡沫必然继续吹大。而国际经验表明,当这个泡沫破灭时,整个经济和社会都要付出惨重的代价。

  因此,中国房价的国际比较表明,尽管国内至今还有人为高房价声辩和寻找依据,海外却在中国政府这轮最新的调控之前,普遍都在议论中国房地产泡沫的危险,这不是偶然的。其实,就象当年中国股市似乎挡不住的热度一样,高处不胜寒的中国房价的回归也势在必然。

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