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华生:中国房地产发展研究报告 房价的回归势在必然

2010年07月05日 04:02 来源: 新快报 【字体:

  华生:中国房地产发展研究报告 房价的回归势在必然

  城市化进程中楼市的战略定位和制度框架

  住房问题从来没有像今天这样成为社会焦点。一方面,一线及热点城市房价高涨,普通工薪族望房兴叹。另一方面,有人说房价以后肯定还要涨,一般人只能去住保障房。房价上涨的原因更是众说纷纭:从投机炒作,城市化刚性需求,住房供给不足到地方土地财政。从现实情况看,土地乱象,房价高悬,乱拆乱建成风,住宅占有严重不均,既得利益盘根错节,确已积重难返。而我们所处的城市化加速时代刚刚开始,高门槛已使农民几无可能进城安居。毫不夸张地说,现在的楼市问题已是关乎民生稳定、经济增长、社会公平、城市化道路乃至政府执政能力的综合考验。因此,需要跳出简单或一时的楼市调控眼界,理清思路,明确城市化进程中住房问题的战略定位,建立楼市长期稳定的整体制度框架。

  中国房价的国际比较

  比较表明,尽管国内至今还有人为高房价声辩和寻找依据,海外却在中国政府这轮最新的调控之前,普遍议论中国房地产泡沫的危险,这当然不是偶然的。就像当年股市似乎挡不住的热度一样,高处不胜寒的中国房价,回归也势在必然。

  本世纪以来,中国楼市一路走牛,普遍涨了6倍—10倍。这么高的房价还是否正常,是否泡沫化。国内仍有财经地产界的名流坚持认为京、沪房价并不算贵,中国一线城市与世界发达国家的大都市相比还有相当差距。政府为低收入的人盖好保障房就行,不必干预房地产市场。不过,现在大家出国的共同感受是,我们人均国民收入大体只是发达国家的十分之一,中国一线城市的绝对房价已直逼发达国家的大都市上班族居住区的水平。更不用说如果汇率再改革上浮,我们就要直接以发展中国家的低收入去住最发达国家的高价房了。

  事实上,在中国归属的世界中低收入国家中,除被贫民窟包围的印度孟买市中心以外,中国京、沪中心区房价已绝对遥遥领先,即使与中高收入国家首都比,除富豪集聚的莫斯科,京、沪也是价高一头。

  结论

  我国在公布的住宅总面积增长与城市化过程中人口增长与改善性需求同步的情况下,商品房价格出现持续飙升,主要源于在财产和收入分配严重两极分化的情况下,一方面不受限制的投机、投资和高端住房消费需求挤占了过多的住宅资源,另一方面超出现阶段人均住房面积的大户型住房显著减少了商品房有效供给套数,形成了新世纪(002280)以来日益增多的小家庭和住宅供给套数不足的刚性缺口。同时,集体宿舍、单位福利房的分流和城镇城郊住宅的大规模拆除进一步限制了商品房的有效供给。这三者合力造成的供求失衡推动了本世纪以来许多一线和热点城市房价周期性的飙升。房价暴涨的赚钱效应和银行的推波助澜又进一步推升需求扩张和开发商囤积的循环,形成市场泡沫化发展的典型路径。地方政府对土地供给的垄断和自身利益导向既阻碍了需求调节,又限制了供给对市场的灵活反馈。最后,在宏观经济制约和变相福利房的特殊庇护下,中央权力部门缺乏对房价高涨的敏感和切肤之痛,使其应对和调控每每滞后与乏力。

  就如人们通常用市盈率来衡量股市估值高低一样,国际上通常不是用绝对价格而是用房价收入比、租售比来衡量房价的合理区间。因为房子只能由生活在当地的人消费。用这个指标衡量,中国主要城市的房价收入比在全球已绝对领先。

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