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华生:中国房地产发展研究报告 房价的回归势在必然

2010年07月05日 04:02 来源: 新快报 【字体:

  按Global Property Guide的数字,中国京、沪两市年人均可支配收入只能买不到1.5平方米的住宅,而世界各主要大都市则都在3平方米到10平方米间。用租售比即房价与月租金或来衡量也一样,别人的租售比一般在200倍左右,我们一般到400倍以上。从这些指标看,中国一线和热点城市房价已存在较大泡沫。一个最新的佐证是,政府刚在个别大城市仅在贷款上限购二套房和限制非本地居民或就业者购房,脱缰的房价立即戛然而止,揭示了支撑高房价的并不是人们真实的居住需求。

  有人说,一线城市房价就应特别贵,否则人都跑到大城市来了。这个断言并不符合正在或已实现城市化国家的事实。大城市房价与中小城市房价在市场经济中都有一个合理差距。如差距过大只是反映了资源过分向大城市畸形集中。在实行大都市化发展的许多国家大中小城市的房价一般存在合理阶梯,一般贵不了2倍-3倍。

  其实,仅比较大城市中心区房价多少还有点误导。因为对工薪阶层来说最重要的是上班族居住区的房价。以日本东京为例,目前典型的3室2厅、不算大阳台的使用面积76平方米、实木地板、精装修带免费车库、24小时热水供应即至少相当于我们国内标准110平方米左右建筑面积的高档公寓房,步行到轻轨站在10分钟内,坐轻轨地铁30分钟内可抵达市中心各主要商业区和政府办公区,价格为2300万—2600万日元,为日本家庭平均600万日元年收入的4倍左右,每建筑平米约相当于1.65万元人民币。因此,仅用东京银座的商业地产可达几十万元人民币一平方米,来论证京、沪两地老百姓的房价必涨就会有极大的误导性。东京的土地资源显然更紧缺,但上班族居住区的房价相对收入却是如此之低。这个再普通不过的真实例子,可能比任何枯燥的数据更能直观揭示相对于居民收入,中国一线及热点城市的房价之昂贵。

  另一种流传很广的观点认为随着城市化发展,房价在长期中必然上涨,因此任何时候先买房子总是对的。这混淆了由于收入水平的提高和通货膨胀的存在,房价的长期趋势与投资能否获利这两个不同的问题。就如同资源品和股指一样,历史显示长期必然成倍上涨,但这并没有避免投资大宗商品或股市的人仍然经常赔钱。

  从世界各国历史来看,楼市也是一个长期会涨但有起落周期的市场。现在不少国家仍在经历楼市下跌周期的煎熬。有人说中国要守18亿亩耕地红线,所以城市房价地价只升不跌。其实城市化是农民转市民,农民进城占地比他原先占的宅基地要小得多,不存在土地供应不足。因此,中国这些年的房价飙升,只是在特定经济和政策环境下的产物。特别是近年来房价多次成倍上涨的累积暴利效应,吸引了各路社会资金蜂拥而至,如不加以有效遏制,泡沫必然继续吹大。当这个泡沫破灭时,整个经济和社会都要付出惨重的代价。

  房价飙升溯源

  首先,房价飙升当然与利息偏低、货币过多有关,但货币政策恐怕更多的要服从总体的宏观经济目标,况且从房改十多年来房价就一直在上升通道中,这就并不能仅由阶段性的货币政策来解释。

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