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华生:中国房地产发展研究报告 房价的回归势在必然

2010年07月05日 04:02 来源: 新快报 【字体:

  其次,房地产商无疑是楼市上升的重要推手。不过,在一个竞争还算相对充分的市场,开发商如果能单方面推升房价,不可能是因为他们特别聪明或贪婪,一定还是利用了制度上的漏洞。

  至于众口一词的城市化,恐怕多少也是房价上涨的替罪羊。因为进城的1.5亿农民工能够买房的凤毛麟角,而仅占总人口30%多的城镇户籍人口,按国际标准还只是城市化加速发展的起点。因此,中国的问题恰恰在于,城市化刚要起跑,已被高房价拦住了去路。

  这样,很多人就把问题追到了地方政府和土地财政。但目前对土地财政的批评其实并不准确。开发商抨击土地财政,说其实更多的钱被房地产税收和土地拍卖拿走,断言房价高是因为地价高和税收高。但这个指责恐怕有问题。

  首先,政府得到的税费是比开发商要高很多,但这是两种完全不同性质的钱。开发商赚的钱是可装进自己口袋的净利,而地方政府拿到的钱是公共财政收入,除去土地补偿、安置人员,还要用于修桥筑路、科教文卫等城市基本和配套建设,公开自然地用一己之私利去和政府的公共财政收入相比嫌其之少,不能不说开发商的胃口多年来已被宠得实在太大了。

  其次,地价和税收固然是房价的重要因素,但在一个盈利丰厚的行业中,价格从来不是由成本决定的。房地产商比谁都更清楚,同样成本的地块,后几期开发的房子卖出往往比首期贵几成到几倍,当然不是因为成本变高了,而是因为后来行情上涨。如果开发商从来都是根据市场行情定价,而根本不管他们多年前取得土地的价格是多么低,人们没有理由相信,即使政府并不从土地获益,开发商就会慷慨地让利给客户。正如铁矿石等大宗原料供应商,从来不和你谈成本,只要市场需求旺盛,他们的价格就不断翻番。

  当然,市场经济中成本决定价格的情况也是有的,就是当需求极度萎缩,供应商要么退出要么勉强保本维持。在许多竞争激烈、利润微薄的行业都会周期性地看到这种现象。但毫无疑问,这绝对不是赚得盆满钵满乃至全社会各行各业包括反应本来挺慢的国企都想挤进来分一杯羹的房地产业。

  地方的土地财政肯定是助推房价的重要因素。只是其作用机理并不像人们想的那么简单。

  比如说,房地产税收在西方也往往是政府的主要收入来源,征收也是按照房地产的市场价格进行的。但这并不意味着西方的地方政府都想或都有能力去推高房地产价格。即使在中国情况下,如果单纯从收益去推断,土地财政可能使政府出售更少的土地从而更高的价格,也可能推动政府卖出更多的土地以筹集更多的建设资金,而任期制的约束可能使当政者更有动力当下卖出更多的土地而不是留给后任。可见土地财政本身还不能说明土地供应一定是多了还是少了。

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