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华生:中国房地产发展研究报告 房价的回归势在必然

2010年07月05日 04:02 来源: 新快报 【字体:

  按照国家统计局公布的新增住宅部分用于城镇人口的住宅面积扩大改善,使城镇人均建筑面积本世纪以来年均增加约0.95平方米。扣除这个改善性住房的需要,并假定新增城镇人口当年全部一步到位的达到原城镇人均住宅面积水平,近几年来每年能安居的新增城镇人口也在1650万人以上,即超过了年均城市化率提高1%即大约1300万人口的水平。显然,就全国而言,在住房不断改善的同时,每年新增住宅面积能安居的人口满足了年城市化增加的全部人口(包括农民工)还有余的时候,我们还不能简单地说住宅的供给不足。

  即使没有新增供地,现有用地即可供开发、施工7年—8年。因此,全国的数据证实了人们对开发商囤地的猜想和判断。由于2009年住宅土地实际供给又比上年增加了近40%,达7.6万多公顷,可建住宅11.4亿平方米,可供4000多万人即3%的人口安居,因此,这新一轮房价上涨无论有多少原因,但恐怕没法归结为土地供给不足。就全国而言,由于土地供给量宽松,开发商的巨额囤地尚没有造成整体的住宅供给严重不足。全国多数中西部城市的房价收入比至2009年底刚刚突破合理区间的上轨,也从侧面证明了这一点。

  同时,数据也显示,在北京、上海、广州等一线城市,每年新增住宅面积同样既可以满足城市户籍人口增加和改善的需要,也可满足常住人口增加(包括农民工和其他外来城镇人口)的需要。因此,房价飙升的一线城市也不是因为相对于正常需求,住宅供给面积的绝对不足。

  如果供给方至少在表面上看不出多大问题,我们接下来考察需求,并结合供求两方面寻找和揭示其中潜藏的矛盾。

  首先当然是人们热议的投机需求。中国历来不乏各种炒房团活动的踪迹。海南国际旅游岛的规划一批,全国蜂拥而至的炒客立即将房价炒高数倍,只是最近的典型一例。其实这只反映了一个简单的现实,即尽管过去一些地方房地产泡沫的教训已经惨痛,但我们对炒房获利始终还没有设防。

  其次是投资需求。很多从事房地产销售的人员估计,投资需求在许多房价快速上升的城市占交易量30%-50%的比重。城市里晚上不开灯的闲置小区和闲置房也比比皆是,但人们很难有确切的数字。只是大家都知道,对城里家境不错的市民来说,拥有几套住宅已经非常普遍。即使对于城中村或城郊的农民来说,因搬迁而补偿三五套住宅也早已不是新闻。尽管如此,最近山西一个不起眼县城里落马的科级局长兼煤老板,被曝出在北京、海南购买了38套住宅(其中北京33套),还是让人们开了眼界。这不仅证实了山西等地煤老板在北京疯狂买房投资的传闻,也从侧面揭示了投资性购房在一线和热点城市房地产需求中扮演的巨大分量。其三是一般称之为的改善性需求,这在当下被认为是应当被充分保护和扶持的正当需求。但数据显示,分配严重不均的超前改善性需求也是导致需求扩张的一个重要的因素。按照国家统计局的数字,到2008年,我国按城镇户籍人口的人均住房已达到28平方米,已赶上人均国民收入为我们5倍—10倍的近邻韩国和日本。即使加上基本上无房、只住集体宿舍或工棚的1.5亿进城农民工,常住人口人均住房也超过了21平方米。

  这样,从1978年的城市人均6.7平方米到2008年的人均28平方米,年人均提高0.7平方米,新世纪以来,人均住房改善加快到年增近1平方米。这个速度和这个消费水平,无论是纵比还是横比,都已经是相当惊人了。我国虽然国土面积不小,但相当大部分是高山、沙漠,相对巨大人口来说,真正宜居的面积和可耕地并不宽裕。有人爱用世界上资源最丰富的美国来比,说中国人均居住的实际面积比建筑面积还更小,增加潜力极大。其实不用说日韩,就是对照发展了几百年的老牌欧洲发达国家,我们这样一个人均收入还很低国家的住房改善速度已经极为可观。因此,无论是从中国目前所处的发展阶段,从每年新增的城镇化人口的压力,还是从建设资源节约和环境友好的社会目标来看,这样的人均住房水平大幅增长的可持续性,显然需要反思。

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