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华生:中国房地产发展研究报告 房价的回归势在必然

2010年07月05日 04:02 来源: 新快报 【字体:

  应当指出,在这三方面过度需求的膨胀中,银行信贷都起了极其重要的推波助澜作用。据央行的公报,2009年到2010年第一季度,商业银行新增购房信贷猛增了约2.4万亿人民币,几乎较房改以来10年购房贷款总余额翻了一倍,相当于一年全部新建商品房销售额。

  房价随房贷井喷而飙升,又随房贷政策收紧而却步,银行信贷变化之威力可略见一斑。

  除需求以外,数据的实证分析还显露了若干与供给也密切相关的供需失衡的重要缺口。

  1、大户型化结构造成供求失衡的刚性缺口。

  根据2009年的《中国统计年鉴》,2003年到2008年我国商品房(包含经济适用房)的每套平均面积约在110平方米左右。我国城镇户均人口在2008年已只有2.91人,而购买新建商品房绝大部分是年轻的两夫妇,这样他们一起步就远超人均住宅水平,使供求天平失衡。这也回答了除了投资投机需求的因素,为什么在每年新建的住宅总面积尚能满足城镇改善性和新增人口住房的情况下,众多热点城市的住宅供求仍然严重失衡,从而导致房价飙升。其重要原因就是因为平均每套面积过大,而每套住户的人口又很少的情况下,即便总面积供给能满足正常需求,但总的供给套数与缺房户需求就产生了差距。每年500多万套新增商品房,除去改善性需要,只能有300多万套解决不足1000万人住新房的需要,显著低于城镇年均新增约1500万以上户籍人口的需要,从而产生所谓“刚性需求”缺口。

  可见,从这个角度看,我国住宅供求失衡问题,除投机投资因素以外,很大程度上是供求结构问题,是高过人均住宅面积的超前需求与供给大户型化相结合的产物。日益增多的小家庭对应有限大套商品房的刚性缺口成为房价周期性飙升的重要推手。

  回想几年前政府虽然提出的70平方米—90平方米住宅的要求,但由于缺乏配套相应的经济杠杆去调节引导需求,又被开发商讥为行政干预而受到普遍抵制,从而使大户型成为开发标准和社会风尚。普遍流行的超前大户型既助推短缺和房价,又迫使两家两代人为小两口置房背上重负,并将更多的一般工薪阶层驱赶出购买者队伍,再加上几乎没有长期稳定的租房房源,这自然引起了日益增大的社会恐慌与不满。

  与此同时,被卷入了工业化潮流的约1.5亿外出农民工长期被排斥在城市的基本服务之外,群居在集体宿舍、工棚和城郊农民的出租房内。经济适用房建设被歪曲变味,平均每套面积竟然也近百平米,而其占一般商品房销售面积的比例还直线下降,从上世纪末的20%左右降至近年来5%-6%的水平。不用说,这样有限的大户型经济适用房当然不可能满足人数众多的中低收入阶层对保障房的需求。

  2、商品房需求与住宅供给分流的缺口。

  我国每年相对充裕的竣工住宅并未全部进入商品房市场。按国家统计局的数字,由房地产企业提供商品性住宅(包括经济适用房)约占年全部竣工住宅的72%左右。

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