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华生:中国房地产发展研究报告 房价的回归势在必然

2010年07月05日 04:02 来源: 新快报 【字体:

  由于前些年真正意义上的保障房即廉租房、公租房建设得很少,这其余28%的住宅供应基本上是各单位的自建房,包括员工或学生的集体宿舍和各单位自建的福利房。集体宿舍主要是为农民工、学生和企业上班周转服务,因而完全不能替代商品房需求。而单位福利房固然替代了部分商品房需求,但也因其福利低价性质放大了需求并带来一系列社会不公平问题。因此,由于商品房的实际供给增加比社会住宅面积供应增量要小得多,而每年新增城镇人口几乎全部是户籍人口,其需求主要压向商品套房,这也在一定程度上加大了商品房市场供求失衡。

  3、住宅拆除因素和土地垄断供给的随意性

  我国房地产市场的一个典型现象就是大拆大建。而且拆除的不光是不断被并入城镇的农村住宅,也包括大量的城镇住宅的拆迁改造。因此,从逻辑上说,只有每年新竣工住宅减去拆除城镇住宅才是城镇住宅的有效新增量。但遗憾地是,住建部和国家统计局近年来并不提供这方面的数据。而在住建部提供全国城镇住宅总有量的2003年—2005年间,城镇住宅保有总量增长部分甚至比新竣工住宅量还大。这是在逻辑上无法理解的。我们仅能找到公布这个拆除数字的是上海公布的2005年到2008年的数据,其每年拆除的住宅面积大致占年新竣工面积的30%左右,如果加上因城区扩大而拆除的农村住宅,拆除量估计要占城镇新建住房的50%左右。这当然是一个很惊人的数字。不过这和人们印象中到处大拆大建、房屋使用寿命短、资源浪费严重的情况是一致的。

  因此上海公布的城镇年住宅实际增量仅是年新竣工面积的70%。如果全国都是这个情况,那么,每年新增的供给总面积就要相应地大打折扣,国家统计局公布的城镇人均住宅面积的提高幅度也要打上问号。相信统计局的数字应当来之有据,只是拆除住宅的事实和数据疑问确实需要合乎逻辑的回答。另外数据显示的一个有意思的现象是,几个主要一线城市近年来住宅计划供应用地与实际用地一直存在很大缺口。每年的实际供地仅为计划供地的60%左右。年年供不足,又年年大计划,是为了向上级即中央要地,还是其它什么原因,实在让人费解。2010年连全国的供地计划也一下子翻了几倍。因此,房地产商埋怨垄断了土地供给的政府没有公开透明和稳定的供地计划,不能说没有道理。

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