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华生:征房地产税 须明确土地使用权长期不变

2010年07月05日 04:02 来源: 中国证券报 【字体:

  【华氏观点】

    华生:住宅“刚性需求”缺口为结构失衡所致

    华生:全面认识和深化发行体制改革

   关于房地产税的开征问题一直争论不休,质疑其合法性的有之,称开征客观困难重重者有之。其实,对住宅征收房地产保有税是国际惯例。许多国家早已有了成熟的做法和经验。在我国积极筹备开征房地产税,对转变政府职能,推动地方政府从土地财政转为税收财政,对合理引导住房消费,对于调整收入分配乃至反腐倡廉,都有重大意义。问题的关键是要把引进房地产税这样一个前所未有的大税种放在整体税制改革和税负有增有减的大框架下统筹规划,而不是简单地看作是增加了一个新税源。因此,我们必须做好各方面的包括法律和信息条件上的充分准备,而不能等闲视之,更不能抱有侥幸心理,草率从事。

  开征房地产税,首先需要澄清两大认识误区。一是我国城镇居民只有土地使用权,没有所有权,在土地已缴纳出让金的情况下,是否是重复收租,是否可以开征。应当指出,政府征收房地产保有税,用于城市建设维护和社区服务,与土地所有权交易无关。如英国的房产,大量是带地权的别墅,称为Freehold,也有是不带地权,土地是租的,如公寓的套房往往是lease hold,但使用权产权人一样要按期交房地产税。因此从本质上说,房地产税并不是对所有权征税,而是对房地产实际占用和受益人按占用时间征税。同时,我国目前的居民住宅产权,名义上是50年或70年,实际上到期政府没有也不可能收回。危旧房屋损毁或拆迁补偿时无论已使用多少年,还是又新给一个70年产权。二手房交易也不是按产权剩余年限论价。这说明,目前我国城镇居民的几十年土地使用权就象当初农民的30年承包权一样,在法律上还是模糊概念。所以,在我国正式开征房地产税时,就有必要像农地承包期一样,明确房屋土地使用权也是长期不变。这样就在法律上肯定了居民用房的永久土地产权。统一了城乡土地使用权长期不变的制度,既是我国法治建设的一大进步,也为房地产税的开征澄清了误区。

  另一个误区是目前有关部委提议的房产税,即绕开土地和新税种立法,借用企业和单位经营性使用房产的房产税,扩大到居民住宅。这个做法存在三个弊病:

  一是张冠李戴,名不正言不顺。住宅不断贬值的是房,不断增值的是地,没有地的房怎么计算原值,又怎么评估市场价?征税标的物的价格说不清楚,这个税就没法征。而且绕开地的房产税名不符实,会大大增加征收的难度。把征收的标准定的低,会增加大众的负担和产生新的不公平;定的高了征不来多少钱,又把一个任重道远的大税种的意义变的很小。

  二是过于勉强。当年房产税条例的本意就是对单位经营性的房产余值征税。现在若借用这个税延伸到居民住宅,只能对居民持有多套房征税,因为那样还勉强可以定义为经营性质,但永远无法把居民自住房定义为经营性去征税。这样这个税种的适用范围就很有限,起不到应有的各种功能,而且为以后普遍开征房地产税设置了障碍。同时,现在单位的经营性房产是按原值的一定比例征收的,居民房产若象建议的那样按市价来征,就成了一税两制,而且是单位经营性的税轻,居民住房反而重,逻辑上也讲不通。

  三是临时性强,必要性小。因为税收制度具有稳定性,不能因抑制投资需求和市场过热就开征,因市场冷落萧条就缓征免征。其实房地产税作为按保有时间来计税的税种,对投资房产的短期炒作几乎完全不起作用,对投资的抑制作用也很间接有限,真正能够有效控制投机投资需求的税种是个人所得税和土地增值税。因为所有投机投资都是为了转卖获利,如果对获利所得严格征税,投机投资的动力自然就小了。因此没有必要临时性地随意扩展房产税的适用范围,让其勉强去发挥并不在其范围的作用,同时又堵塞了今后改革的道路。

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