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马光远:房租涨跌是攸关数亿人的民生大课题

2010年07月05日 07:30 来源: 东方早报 【字体:

  最近一段时间以来,房地产市场最引人注目的事件,是在房价依旧没有实质性下跌的情况下,多个重点城市的房屋租赁价格却出现了暴涨。北京、上海、深圳、广州等地的房屋租赁价格最近两个月的平均涨幅都在20%左右。

  对于目前房租的这种暴涨的诱因,可谓众说纷纭,莫衷一是。主要不外乎三种观点:一是认为在严厉的调控政策下,一些本来准备想买房的人转向租房,使得租房的需求急升,导致价格上涨;二是认为一些房屋持有者原来的主要收益是房子升值的收益,所以他们之前对于房屋租金是不在乎的,但在房价下跌的情况下,为了收回投资,他们就要提高租金;三是认为由于房屋买卖成交量的暴跌,一些中介机构开始将业务主要转向租赁市场,它们通过控制某一个区域的房源,通过囤积房子来进行炒作,抬高了房租。

  不管房租上涨背后的真正原因何在,但值得关注的是,从1998年房改以来,媒体第一次将关注的焦点放到房租上来,而且本次房租上涨有两个非常明显的特点:一是涨得急,短短两个月,北京、上海和广州等地出现了一个房租的暴涨行情;二是上涨的周期恰好和房地产调控周期吻合,5、6月份的时候恰好是房地产新政调控最严的时期。按照租房的周期,这个时候,作为租房市场的淡季,却反季火爆,引发的更大恐慌是,到了7、8月份真正旺季的时候,房租会经历更加可怕的暴涨,这是我们不得不关注的。

  长期以来,由于房屋租赁市场相对于房屋买卖,在信息和监管等方面更加不完善,这导致我们在分析房租上涨原因时障碍重重。比如,房地产中介说供需失衡,可是供应和需求本身并没有权威的数据来支撑。以这次很多人认为的房地产调控政策导致一部分人从买房转入租房为例,这部分的需求从常识来看也不足以说明目前房租的暴涨。的确,和飞涨的房价相比,房租这几年相对比较稳定,2008年上涨了不到3%,2009年上涨的幅度也是非常温和,从这个角度而言,房租一定程度的上涨,其实也符合市场的规律,但我们现在需要讨论的不是房租正常上涨5%,而是讨论为什么在短短两个月的时间内急涨了20%以上。而且,就租赁房的供需来看,各大城市事实上都一直存在着结构性的短缺,但总体供需还是比较平衡的。因此,在整个租赁房市场不健全、不规范的情况下,一些机构利用信息不对称和控制房源,通过制造房租未来要大涨的预期,达到短期内操纵租价的目的,应该是更有说服力的。

  房租的这种快速上涨,引发了一系列的民生问题。6月27日,国家计委发布的《中国流动人口发展状况报告》显示,2009年中国流动人口已达到2.11亿。这些流动人口主要通过租赁市场解决居住问题,而对于攸关2亿多人口的租赁房的制度建设,却成了公共政策遗忘的角落,无论在信息公开,还是制度建设,乃至于市场监管等方面,基本都是一片空白。各大城市租赁房的房源数据残缺,政策口口声声鼓励租房,可是缺乏相应的激励措施来增加房源和租房的积极性,迄今为止,国家出台的房地产调控政策,很少涉及租赁市场的规定,遑论在税收等方面的优惠举措,这使得整个租赁市场一直处于政策的冰冻期。

  正是因为公共政策对于租赁市场的“冷落”,才导致今天大量的城市人口在居住问题上的困境:一方面,高高在上的房价将他们驱逐出买房者的行列,另一方面,正在飞涨的房租又把他们驱逐出房屋租赁市场。今年温总理在政府工作报告中特别强调要撬动房屋租赁市场,改变住房消费观念。我们必须有一套合理的制度安排,鼓励大家去租房,但是,在房租都脱离实际收入的情况下,要求人们改变居住观念,无疑是一个极大的讽刺。

  应该说,今年以来,政府在房屋租赁市场的投入和热情是空前的,除了廉租房建设之外,包括北京在内的一些城市都投入极大热情建设公共租赁房,但受困于建设周期和供应量的限制,大量的流动人口的租房问题依然要通过商品房租赁市场予以解决。因此,政府在增加公共租赁房和廉租房的同时,必须真正从制度上重视房屋租赁市场,在信息公开、房源供应、市场监管等方面加强制度建设,并通过税收、财政等一系列的激励机制给予一些租房者相应的补贴。攸关2亿多人的租赁市场无疑是个重大的民生话题,当下房租的暴涨在某种程度上也可以视为制度建设的良好契机。

  (作者系经济学博士)

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