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为什么租房者对于房租上涨毫无抵抗力

2010年07月05日 14:36 来源: 重庆时报 【字体:

  房地产市场观望的结果,是令人始料不及的房租上升,让收入水准不高的租房者成为直接受害者。

  6月30日,链家地产公布上半年北京住宅租金情况显示,2010年上半年全市套均租金2792元/月,同比上涨18.5%左右。其他一线城市上海、广州、深圳等地房租也纷纷上涨,特别是进入5、6月以来,租金涨幅大约在20%左右。租金与就业、收入直接挂钩,按理不会脱离实体经济的整体环境狂涨,令人奇怪的问题是,为什么租房客对于房租急剧上涨毫无抵抗能力?

  最重要的原因是,去年货币发行量过大与一直以来的高房价收益,光打雷不下雨的房产税,让很多手拥数套房的投资客拥有比较充足的现金流,不必急于套现,而租房收益避税办法极多。

  房租大涨是我国收入分配不均衡的反应。我国现有房产交易中有25%以现金进行交易,完全没有金融杠杆,说明有一些投资客坐拥巨额现金。当投资客不需要为房产融资与持有成本发愁时,就会以悠闲的心态坐地涨价。另一些需要承担融资成本上升的投资客,在交易量急剧下降时,可以通过提高租金让租客承担自己的融资成本。

  不过,通过向租客转嫁成本挤压泡沫的效果有限,就算房价租金比下降,中国的房地产价格仍然高不可攀。有网友曾经算过,南京雨花台区豪华装修的最高租房价格是3000元/月,房屋130平方米。计算下来,每月每平方米租金为23元,年租金为276元,按照5%的收益率,资产价值相当于276/0.05=5520。现在一线城市中心城区还能找到如此便宜的房价吗?

  房租大涨也是我国大城市溢价过高的表现。为什么大城市生活成本如此之高,大家依然趋之若鹜?原因很简单,我国存在全球第一的大城市溢价,所有的行政资源、社会资源、经济资源都向大城市集中,大城市生活成本高,相应的机会也多,相比而言,机会成本下降。房地产投资客提高房租,就是享受大城市的红利的表现。如果社会资源依然通过行政手段源源不断流入大城市,那么,大城市的溢价将越来越高,不是通过房租就是通过养老等方式表现出来。

  最后,也是最重要的原因是,我国对于租房者缺乏最起码的法律保护。德国、加拿大等国对于租房者有完善的法律保护。以德国为例,有一半家庭租房居住,主要有两方面的原因:一是租房者权益受到严格保护,房屋承租人对房屋的各项权利属于受宪法保护的财产权。根据德国民法的相关规定,房东非经过诉讼途径,不得强迫房客搬出。如果法院判令房客搬出,在法院设定的合理迁出期限届满前,租赁关系也一直存续,房客仍然享有合同和法律规定的对房屋的各项权利。一般情况下,房东在出租后3年内不得将租金涨幅超过20%。即使有正当的理由想提高租金,也必须经过房客的同意。如果房客不同意,房东只能提起诉讼,而不能自己强行提高租金。

  在国内,租客毫无法律保障,面对节节上涨的房租,或者选择用脚投票,或者只能忍受再忍受,成为无奈一族。

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