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野村证券中国首席经济学家:地产泡沫开始破灭

2010年07月06日 09:28 来源: 第一财经日报 【字体:

  2009年房地产泡沫的严重程度超过了2007年,最终促使政府在今年4月出台了10年来最严厉的房地产紧缩政策。受政策影响,目前房产交易量已开始出现暴跌,而房价也出现微跌。现在大家关注的焦点是,房地产市场之后会呈现怎样的走势?

  我们的观点是,房地产市场的回调势在必行,预期未来12~18个月全国平均房价将下跌10%~20%,随后在2011年下半年企稳回升。另外,尽管房地产行业在中国经济中占据了重要地位,但房价泡沫的破灭对实体经济和银行系统的影响应该不大。

  房价泡沫触目惊心

  中国房地产市场的泡沫在过去一年里日益凸显,尤其是在部分大城市。2009年全国平均房价同比上涨了22.4%,在今年前4个月更是再度跃升13.1%。从各省份来看,2008年底到2010年4月期间,海南的房价涨幅高居榜首(87.2%),紧随其后的是上海(81.2%)、吉林(77.5%)和北京(67.0%)。考虑到2003~2008年全国房价的年均涨幅仅为10.6%,2009年开始的房价飞涨实在是触目惊心。

  由此导致的结果是购房能力的显著恶化。根据2009年的数据,一个中国家庭购买一套普通住宅平均需要积攒将近8年的全部收入(2008年的这个数字是7年)。这还是在没有考虑按揭贷款利息成本的前提下得出的结果。现在,上海和北京的房价收入比分别高达13和19,而美英等发达经济体的这个数字仅在3~5之间。

  房价飞涨的背后,既有新屋供给暂时短缺的影响,也有信贷宽松推高需求的因素。

  需求方面,过去5个季度里宽松的信贷条件引发了对房地产的投机需求。2009年一季度至2010年一季度期间,按揭贷款余额增加了2万亿元人民币,较2008年底增加了59%。虽然没有官方统计数据,但众所周知这些贷款中很多都被用于购买第二套、第三套甚至更多套的房子。

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