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叶檀:20%的人占有80%的灰色收入 紧握房产定价权

2010年07月22日 02:28 来源: 每日经济新闻 【字体:

  隐性收入是房地产投资的精神支柱。房价收入比等数据屡屡在中国市场失灵,是因为房价与收入都不准确。

  房价高涨主要是因为投资性购房占据主导地位,房地产定价向投资品定价靠拢,所谓城市化的刚性需求不过是烟幕弹。而投资性购房主导,是因为中国居民收入统计不准确,更重要的是,居民收入分配极不均衡。这使得部分富裕阶层主导了房地产市场的定价。

  中国的隐性收入与灰色收入有多少,决定了在货币多发时代对于资产品的购买能力。根据中国改革基金会国民经济研究所副所长王小鲁的推算,2008年全国城乡居民可支配收入总额为23.2万亿元,这比国家统计局的数据高出9.3万亿元(可视为“隐性收入”),比国家统计局“资金流量表”的住户可支配收入计算高出5.4万亿元(可视为“灰色收入”)。

  隐性收入与灰色收入增长的幅度十分惊人。2005年中国居民的隐性收入4.8万亿元,其中按同样口径计算的灰色收入部分是2.7万亿元,而2008年中国的隐性收入和灰色收入都扩大了近1倍。与此同时,中国主要城市的楼市交易量与成交均价也同步上升。

  2008年是房地产调控年,到2009年,房地产交易量与均价大幅上升。按照中国指数研究院的统计,2009年,全国主要城市楼市交易量同比2008年上涨均在50%以上,重点城市中,天津、武汉、杭州、南京等涨幅超过100%,非重点城市的福州和厦门同比涨幅超过200%。2009年,主要城市楼市成交均价普遍上涨,上海、深圳和北京位居涨幅前三甲,同比分别上涨27.56%、18.32%和16.38%。

  以个别城市统计,同样反映了房地产与隐性收入、包括资产在内的储蓄的同步上升。按照上海统计局的数据,2005年全年上海市商品住宅平均销售价格为6698元/平方米,与上年相比,上涨幅度为9.2%。到2009年,上海市统计局总经济师蔡旭初介绍,全年新房价格涨9.2%,独独不见了均价。按照中国指数研究院测算,均价为每平方米11790元,上涨了43%。如果按照民间机构如方方地产咨询机构 《上海房地产市场2009年年报》的数据,2009年在房地产大年中,市场价量齐增,上海商品住宅平均交易价格达到16000元/平方米,上升了58%。

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