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清理土地闲置别再成猫鼠游戏

2010年08月23日 03:09 来源: 证券时报 【字体:

  日前,国土部门开始史无前例地高调宣布进行清理闲置土地的运动。8月19日,国土部举行通气会,公布官方调查结果,截至5月底,全国上报的闲置土地2815宗,面积达16.95万亩。超出预期的闲置土地面积和宗数让人们震惊,而10月底前完成清理的命令似乎又让人感到振奋。

  然而,如果仔细检视过往类似行动的效果,理智的人们实在很难乐观起来。闲置土地(或曰囤地)问题由来已久,正如相关数据所揭示的那样,闲置时间最长的将近20年。在过往的几轮房地产调控中,有关部门也曾祭出打击囤地这一招,虽然每次都是雷声大雨点小,抓了几个典型,处罚了几家公司,但执法大多以猫鼠游戏而告终,大多数违法行为并未得到纠正,开发商靠囤地致富的痼疾依旧。此次公布的闲置土地之多、闲置时间之长,就是此前运动式执法低效的明证。

  中国房地产市场问题成堆,而最严重的环节恐怕还在土地市场。对于一个并无太多技术含量和产品创新空间的行业,赚取超额暴利别无他途,唯囤地囤房耳!这早已不是个别开发商的操作秘诀,而是全行业的头号经营规律。当然,这一规律要想起作用,前提是逾越法律。如果现行的法律能得到有效的执行,囤地囤房这种并不高明的经营技巧就不会有用武之地。

  根据1999年的《闲置土地管理办法》和2009年国务院《关于集约用地的通知》,闲置土地两年的依法收回,闲置1年的按20%征收闲置费。法律法规白纸黑字,清清楚楚,断无模糊和争议之处。如若严格执法,囤地不但难以获利而且风险极高。另外,根据土地增值税清算方法,就算是满满当当地利用了时间差,土地增值收益最终也会被税收拿走一大部分。因此,开发商之所以能够通过囤地囤房这种并不高明的手法获取暴利,根本原因在于法纪松弛,现有法律法规几乎成了废纸。

  回到此次清理运动上来,我们发现,如果不能从根本上依法办事,就无法避免它成为又一次猫鼠游戏。要彻底根治土地市场乃至整个房地产市场的乱象,非要从若干方面正本清源不可,断不能指望这种运动式的土地执法行为。

  首先,清理闲置土地应该成为一项日常性的执法,而不能将其异化调控房价的一个工具。

  将法律变成工具,就会陷入运动式执法的陷阱,它表面上是在严格执法,事实上却严重违背了法治精神。执法的松紧,由一时环境和行政长官的意志决定,变成了事实上的人治,最终也就不可避免地变成一场猫鼠游戏。

  以此次运动为例,执法的出发点在于调房价,而清理期限定在今年10月底。如此一来,开发商一定会集中精力揣测执法者的心态,如果执法者认为目的达到或期限已到,执法很可能随之结束。开发商理性的态度就是向老鼠学习,一“扛”二“躲”,待猫儿们撤退,违法变得安全了,再出来活动不迟。

  因此,法治的精髓不在于雷厉风行、严格执法,而在于违法必纠的日常性执法。

  其次,执法的对象应该主要针对地方政府及部分官员,而不是开发商。

  中国的土地市场的特殊性在于地方政府垄断,是市场唯一的卖方。由于地方政府在这一市场上有复杂而巨大的利益,开发商囤地虽然是出于谋利动机作出的违法行为,但这一违法行为能得以实现,靠的是地方政府有意无意的放纵,甚至是合谋和怂恿。这其中,又夹杂着腐败官员的个人利益。

  因此,仅将炮口对准开发商,而不深挖其背后的力量,无法击中主要矛盾,效果也一定不会好。只有将主要炮火对准地方政府和部分腐败官员的扭曲性行为,才能从根本上解开囤地利益链的这个死结。

  第三,信息要完全透明,执法的架构要从根本上改进。

  阳光是最好的防腐剂。只有将各城市囤地的面积、宗数、每个地块具体的情况全部予以公开,才能让全社会监督清理的进展和效果,让清理工作在全社会的眼光下进行。国土部此次仅公布面积和宗数,不公布名单,更没有每一地块的具体情况,让人失望。

  目前对清理土地的执法架构存在很严重的缺陷。国土部门的行政权力,不足以应对清理的需要,公检法机关应该介入。同时,对于囤地这种对地方经济和社会发展有重大影响的行为,且又大量涉及到腐败的行为,将其置于人大的全盘监督之下是非常必要的。

  最后,要从更高的层面看待打击囤地囤房行为的意义。房地产市场的乱象是造成中国当今收入分配出现严重问题的一个重要原因,而囤地囤房又是开发商获取暴利,掠夺社会资源的主要手段和途径。从某种意义上说,正是法纪松弛,有法不依导致了这种结果。在收入分配已成为中国经济结构性失衡的主要内容之时,依法解决囤地囤房问题,也是对业已失衡严重的收入分配问题的一种补救。清理闲置土地,不能简单地理解为一次降房价的运动。彻底解决囤地行为,对纠正收入分配失衡,对中国经济强本固基都有重要的长远意义。

  总而言之,只有走出运动式执法的怪圈,才能真正有效地解决囤地囤房问题,治理房地产市场乱象才有希望,收入分配问题的严重性才能得到一定程度的缓解。可以说,当前最应该被清理的不是被闲置的土地,而是被闲置的法律,最急切找回的是被闲置的法治精神。

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