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开发商不差钱 另类融资也须“坚决抑制”

2010年08月24日 06:38 来源: 红网 【字体:

  中共中央政治局常委、国务院副总理李克强13日、21日8天内两次要求坚决抑制房地产投机炒作,巩固调控的初步成果,保持房地产市场平稳健康发展(8月23日《重庆晚报》)。在我眼中,其彰显的是高层“坚决抑制”投机炒作以稳定房市的坚定决心,传递的是“继续贯彻”调控政策不走回头路的明白信号,让坊间各种觊觎楼市调控放松收手的幻想归于破灭。

  房地产业属资金密集型行业,其资金链状况对房价走势影响至关重要,“新国十条”调控政策落地者目前主要为金融措施,其剑指房地产资金链。前不久,中国银监会召开第三次经济金融形势通报会议,显示部分开发商已出现资金链紧张风险。8月3日《广州日报》发表《防开发商以资金链断裂要挟调控》署名文章提醒,房地产市场理应乐见开发商资金链断裂,唯有这样才能推动房价回归理性;但调控部门须未雨绸缪,防范开发商以资金链条断裂要挟政策转向。

  其实不然。从相关部门针对房地产企业资金链状况的调查情况看,目前不少地方房地产企业采取变通筹资手法维持资金链正常运行,这些手法客观上维持了房企资金链延续,使得资金链在调控风暴下有惊无险紧而不断,规避了“新国十条”调控带来的风险。曾有房企与其他单位及个人签订超低价购房合同,并通过合同网上备案将房屋暂时过户到乙方名下,合同价款畸低仅为市场价5成左右。为防止超低价购房合同形成实质交易,房企还与乙方签订补充协议,约定还款后撤销购房合同网上备案取消购房交易。随着房管部门对房屋交易合同进一步规范,原有房屋抵押形式难以延续,又有房企推出以签发支票作为质押等多种方式,向单位和个人筹资以稳固企业资金链。有的房企为弥补资金不足,与重点工业企业合作成立房地产公司,吸引工业资本投资房地产;也有工业企业受高于工业利润率的利益驱动,自行注册成立房地产公司,参与土地竞购进一步推高房价地价。有的房企借上游业务单位之名向银行贷款筹资,为缓解资金链紧张,以保证业务量工程量等为条件,借钢材供应商建筑商等上游业务单位之名向银行贷款。上游业务单位再行平价转借房企,房企以同期银行利率支付利息。有的房企则以关联企业名义向银行贷款筹资,部分企业既从事房地产开发又从事建筑安装经营,二者属关联企业。针对金融调控政策实施致使房地产企业资金链紧张,房企以自设的建筑安装企业名义向银行贷款。有的房企则索性以高额回报向社会集资,不少房地产企业除向内部职工送股参股筹资外,还以高额回报向社会集资以缓解资金链紧张。有的以股东名义向个人借款,房地产公司担保;有的直接以房地产公司名义向个人集资,但不在帐面反映。

  值得注意的是,与既往调控不同,本轮调控不少房地产商由于“不差钱”,故而他们有充足底气与调控政策博弈抗衡。他们之所以能够“以不变应万变”做“猪坚强”死杠不降价,尽管成因复杂,但他们手上具有维持资金链不断的筹资弈砝码和对抗法宝,不能不说是最重要最直接的原因。

  我要提醒的是,资金链既是房地产企业的生命线,又是“新国十条”发力打压的“靶子”“盾牌”,金融调控政策正是试图藉以施压开发商资金链推动房价回归理性。因此,在高层已经彰示继续调控不动摇决心的当下,相关部门既须未雨绸缪防范开发商以资金链断裂“假摔”要挟政策转向,更须加强监管规范房地产企业筹资融资秩序,坚决防止和遏制房地产商“硬抗”故伎重演失范违规筹资融资,进而掣肘抵消“新国十条”金融调控政策的作用效力。

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