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需要以收缩货币解决房屋空置

2010年08月28日 08:19 来源: 21世纪经济报道 【字体:

  北京朝阳住宅空置133万平方米 别墅公寓占四成

  尽管此前国家统计局相关人士表态“房地产空置面积根本无法统计”,但近日北京市朝阳区却公布了截至7月底的住宅空置面积,为133万平方米。其中别墅、高档公寓空置面积52.1万平方米,占空置总量近39.2%,高于普通住房18.0%的比重。

  需要指出的是,39.2%和18%都不是一般意义的空置率,因为空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率,39.2%和18%其实是不同类别住房的空置在总空置面积中的占比,这跟空置率概念完全不同。实际上,用空置率分析中国的房地产泡沫情况并不是一个非常恰当的工具。

  事实上,在中国的一线城市,住房空置是可以观察的现象。但空置率的变动是一个比率值的变动,随着房屋盖得越来越多,房屋总数量也许会变大(基数变大),另外一些以前空置的投机住房可以被其他市场——例如租赁市场所“吸收”。所以,我们会发现,空置房屋数量上升并不一定显示空置率也会上升。北京朝阳区公布的数据也显示,高档住房由于无法被租赁市场“吸收”,导致空置率要远远高于普通住房。

  住房空置率只有在政府实施严格“住房套数限制”政策下有意义,这时候住房空置率代表着高价格下的供求失衡状态,因为在房地产“刚需主导型”市场取代“财富主导型”市场的条件下,住房空置率是一种确凿的标杆。但如果在房地产是投资品的状态下,住房空置率的变化没有太大的用处。

  我们认为,在“财富主导型”房地产交易市场再加上长期低利率(负利率)的宏观环境,房地产供应必定是爆发性增长,无论是房地产开发资金还是投机资金都会大量进入房地产市场,他们会预料到宽松的货币环境将会刺激“城市化进程”,同时低利率政策将带来社会通胀预期,令人们相信投资品价格大幅度上升。

  于是,他们大肆购买房地产,即使当时的住房空置率已经很高,但他们相信快速的城市化将会“消化”他们手头上的“房产库存”。从这个角度看,所谓的“炒房”有助于房地产开发,它相当于社会经济汇聚来增加房地产供应,它会支持房地产开发商在很短的时间内迅速提高房地产供应。只不过,这种供应在狂热时期是觉察不到的,只有在日后房地产泡沫破灭之后,人们才会感受到令人惊异的房屋供应。

  于是,“财富主导型”市场的房地产供应必定比“刚需主导型”市场要大得多、猛烈得多,同时房地产购买更为强劲,市场上一边倒的舆论都是“房地产供应不足”、“刚开盘就被一抢而空”。这更加剧了全社会对城市置业的迫切,加剧了全社会对城市化越来越快的判断。大量储蓄资金化为房产,看似很高的空置率很快又降低下来。甚至这个机制在其他产业也得到相似的体现,例如钢铁行业,2004年就被判断是严重过剩的,但是以更低的利率、更快的货币量将“过剩”完全消化了,导致2004年对钢铁业的调控过度严厉。

  在这种相互增强机制下,房屋严重空置反而产生对其未来被“消化”的强大乐观,于是这种空置就是一种“系统性空置”,而对空置泡沫程度的衡量,就不能依赖于所谓的“房价收入比”,而是将房屋同其他的投资品进行比较,房屋投机的底线就是在低利率下的安全存款,如果房屋产生的租金流都不能战胜5年期3.6%的存款,那么房屋投资将发出严重预警。但是由于房屋购买是按揭付款的,房屋投机存在3-5倍杠杆率,那么在利率已经无法再低的情况下,2.5%的年息将是一个大限,如果房屋整体租金流不能超过这个水平,那么投资房产将是极不划算的事情,“系统性空置”道路已经走尽。

  我们认为,过剩、不足都是建立在明确的价格坐标上,在目前的城市房价坐标上,房地产是过剩的,房地产空置数目应当是比较庞大的,而且房屋市场的空置是一种“系统性空置”,它与宽松的货币政策密切相关,尽管这种“系统性空置”曾经有助于城市的繁荣,但一旦失度,就容易走向悲剧。大量的住房空置,在西方国家被视为堪比失业的浪费,相当于大量资源被闲置,所以会出台税收政策来增加空置成本。

  8月26日,国家发改委主任张平向全国人大常委会报告今年以来国民经济和社会发展计划执行情况,他表示,目前部分大中城市住房价格仍然过高,调控房地产市场的工作依然繁重。

  对于中国来说,首先需要公布空置房屋的相关数据,只有有了这个基础,决策部门才能在此基础上出台相关政策矫正这种社会资源的浪费。我们冀望政府改变“系统性空置”是通过提高利率、收缩货币的方式来进行,一个疯狂的单边市场总是通过不断扩大的泡沫来让更多的普通的人群去承担后果。

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